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[부동산] 집피지기: 신정부의 첫 부동산 규제는 경미하나 점진적으로 강화할 것! 조회 : 37
증권가속보3 (72.226.***.201) 작성글 더보기
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2017/06/20 07:46
 
▶ 6.19 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안 발표

1) ’16.11.3 선정된 ‘조정 대상지역’ 추가 선정: 기존 37개+3개 지역 추가(경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구)

① 총 40개 지역의 주택법 시행령개정(안) 입법예고 6.19 이후 실시되는 입주자모집 공고분부터 적용

② 1순위 제한 및 재당첨 제한은 주택공급에 관한 규칙 시행일(6월말) 이후 입주자모집 승인신청분부터 적용

- 1순위 제한: 세대주 외, 5년 內 당첨자, 2주택 이상 소유자 제한 
- 재당첨 제한: 조정대상 당첨자는 1~5년간 동일 대상당첨 금지

③ 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 외 21개구의 공공·민간택지 모두 소유권이전등기시까지로 적용

④ 전매제한 기간 적용: 과천지역 소유권이전등기시, 경기도 성남 1년 6개월 이후, 그 외 지역은 6개월(현행)

2) LTV/DTI 규제를 맞춤형으로 조정(7월3일부터 시행)

① 조정 대상지역에 LTV·DTI 규제비율 10%p씩 강화
② 집단대출(잔금대출만)에 대한 DTI 규제 신규적용
③ 부부합산 연소득 6천만원 이하, 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주(LTV 70%, DTI 60% 적용)

3) 재건축조합원 주택 공급수 제한

① (현황)재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼

→ (조정)과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용

② 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 內 예외적으로 2주택까지 분양 가능

→ 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 포함(조합별 관리처분계획에 반영시켜 적용)

③ 도시 및 주거환경정비법 개정(안) 6월 발의, 하반기 시행 가능(조합원 주택 공급 수 제한 내용)

- 금번 6.19 대책은 국지적인 과열 지역 중심으로 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위함으로 부동산 시장의 과열 지속·확산 시 단계적 안정화 조치를 지속 강화할 계획. 또한 부동산 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제로 실수요자 중심의 안정적 주택공급을 위한 정책으로 판단됨

- 단기간에 주택가격이 급등한 지역은 추가 조정 대상지역으로 선정될 가능성도 존재하고 부동산시장 과열로 인한 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것. 추가 선별적 규제(3차)를 시작으로 하반기 재건축초과이익 환수제 유예종료, DSR(총부채 원리금 상환비율) 조기적용, 종합부동산세 높일지에 대한 여부가 부동산 시장의 변수가 될 것. 향후 대출, 조세규제가 시행될 경우 전반적 주택구매심리는 악화될 수 있을 것

- 가계부채 건전성에 대한 현안과제로 신정부의 부동산 정책은 점진적으로 대출규제를 강화할 것으로 예상. 올해 하반기 아파트 입주물량 약 22.8만세 시작으로 ‘17년 약 37.2만세대, ‘18년 약 45만세대, ‘19년 약 40만세대로 급증될 것. 이에 따른 입주물량이 많은 지역을 중심으로 신규 주택분양 시장 둔화되어 하반기 부동산 시장은 하향 안정화 될 것으로 예상. 따라서 신정부의 부동산 규제정책 시작과 주택담보대출금리 상승으로 전반적인 부동산 시장은 하반기부터 조정국면으로 진입될 것으로 전망

- 주택가격은 입주물량 급증하는 지역 중심으로 약세 전망되며 특히 지방 부동산 가격은 수도권 대비 하락폭이 확대되고 있어 지역별 주택가격은 차별화 및 양극화 현상은 지속될 것. 반면 도시재생 뉴딜사업이 관심을 받고 있는 가운데 재건축초과이익 환수제 유예기간 종료시 강남지역의 재건축보다는 강북지역 재개발(뉴타운) 사업이 유망. 또한 규제가 없는 주거용 오피스텔 및 정부 주도형 공공임대 주택사업은 더욱 활성화 될 것으로 예상

NH 김형근



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