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[한국토지신탁(034830)] 대안상품이 필요하다 조회 : 28
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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2019/07/15 09:33
 
WHAT’S THE STORY

시장 둔화에 경쟁자 출현까지: 현재 부동산 신탁업계의 상황은 ‘내우외환’으로 표현된다. 주택시장 규제로 공급량이 많았던 지방시장부터 타격을 받고 있을 뿐 아니라, 올해 3월 한국투자증권, 대신증권, 신영증권 컨소시움 등 3개 업체가 신탁업 신규인가를 받음에 따라 기존의 Big 2인 한국토지신탁과 한국자산신탁의 입지가 흔들릴 수 있는 상황이다. 정부는 향후 2년간 신규인가 업체에게 차입형신탁 시장에 진출을 금지했지만 이미 2018년 하반기부터 차입형신탁 시장이 급격히 꺾이고 있어 큰 의미는 없다.

2019년 외형 감소의 우려: 한국토지신탁의 차입형신탁 수주액은 2016년 1,509억원에서 2017년 1,165억원, 2018년 1,030억원으로 지속 하락해 2019년부터 영업수익 감소가 우려된다. 신규 비즈니스로 집중했던 도시정비사업에서 연 300~500억원의 수주를 달성하고 있으나 매출까지 시간이 많이 소요된다는 점에서 단기적으로 기여도는 미미하다. 올해 차입형신탁 500억원, 기타 300억원, 정비사업 1천억원의 수주가 예상돼 총 수주는 전년과 유사하겠지만 매출 가시성이 높은 차입형신탁 수주 감소는 우려 요인이다.

보수적 실적 추정에도 PBR 0.5배, ROE 15%: 향후 3년간 신탁업계 전반의 어려운 시기가 예상되나 1) 타사들 대비 차입형신탁 수주가 2018년까지 1천억원대로 견조했고, 2) 서울 핵심지역 대비 진행 속도가 그나마 빠른 비핵심 지역 중소 사업장 중심의 정비사업 수주를 했다는 점이 오히려 실적 연착륙의 요소로 작용하고 있다. 충당금 리스크를 반영한 보수적 실정 추정에도 2019F PBR은 0.5배, ROE는 14.7%, 2019F 예상 배당수익률은 3.4%로 추가적인 주가 하락 리스크는 제한적이다. 우리가 BUY를 추천하는 이유는 성장성보다는 극단적인 저평가에 의한 것이다. COE 9.7%, 지속 가능한 ROE 7%를 감안, 목표 PBR 0.7배를 적용해 산출한 목표주가 2,900원을 제시한다.

향후 대손충당금에 따라 손익 변동성 확대: 올해 손익에 리스크는 top line 외에도 bottom line 에서도 발생할 수 있다. 2018년 상반기까지는 새로이 적용된 ‘IFRS 9’ 기준 영향으로 기존에 보수적으로 쌓았던 대손충당금 환입이 지속돼 손익에 기여했으나 작년 하반기부터는 환입 효과가 사라지고 신규 대손충당금 설정이 늘어나는 상황이다. 통영, 거제 등 일부 경상지역에서 준공 후 미분양 해소 속도가 느리기 때문이며 이에 따라 향후 손익 변동성이 커질 전망이다.

리츠 등 대안상품을 찾기 위한 노력: 그간 한국토지신탁이 업계 1위의 손익과 인당 영업수익을 기록했던 이유는 차입형신탁에서 파생된 이익이 영업이익의 90%를 차지했기 때문이다. 주택시장 규제와 신규 경쟁자 진입으로 향후 이 같은 포트폴리오가 지속되기 어렵다는 점에서 사측은 대안상품을 찾기 위해 노력 중이다. 그 중 하나가 리츠AMC 비즈니스다. 개발사업인 차입형신탁의 변동성을 헤지할 수 있는 안정성과 꾸준한 현금흐름 유입이 가능한 비즈니스 구조기 때문이다. 현재 리츠AMC 영업수익은 연 30억원 수준으로 미미하나 향후 개발형 리츠 중심으로 리츠AMC를 확대할 경우 시너지와 수익 기여도가 높아질 것이다. 차입형신탁 1위의 역량으로 후방산업인 리츠AMC에서도 역량을 발휘할 것으로 기대한다.

삼성 이경자



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