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[한국토지신탁(034830)] 규제보다 경쟁 구도 변화가 우려 요인 조회 : 26
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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등급 대감
2019/08/12 05:51
 
●  2분기 영업이익은 전년대비 8% 감소, 대손상각비 40억원을 기록하며 비용 증가
●  차입형신탁 수주 부진 지속, 예고된 분양가 상한제보다 지방시장 공급과잉이 문제
●  증권사와 금융지주 계열 신탁사 진출이 위협 요인으로 신규 비즈니스 발굴이 절실


WHAT’S THE STORY

예상을 하회: 2분기 영업수익은 전년대비 0.4% 증가했으나 영업이익이 7.5% 감소하며 우리의 추정 영업이익을 13% 하회했다. 주요인은 대출평가 및 처분손실이 40억원을 기록하며 비용이 증가했기 때문이다. 이 같은 대손상각비는 2018년까지는 미미했으나 2019년 1분기 28억원이 발생했고, 2분기에는 ‘서충주’ 사업장 등에서 신탁 대지급금 회수가 늦어짐에 따라 비용이 점차 늘어나는 추세다.

차입형신탁 수주 부진 지속될 것, 규제보다 지방 시황이 문제: 2분기 비차입형 수주는 111억원으로 양호했으나 주력이던 차입형신탁은 99억원으로 전년 4분기부터 부진이 지속되고 있다. 현 상태 고려 시, 올해 차입형신탁 수주는 2018년 1,030억원을 크게 하회한 500억원대를 기록할 전망이다. 12일 발표할 것으로 알려진 분양가 상한제가 주택관련 밸류체인 전반의 센티멘트를 누르고 있다. 그러나 분양가 상한제는 서울 등 핵심지역 민간아파트에 제한, 적용될 가능성이 높다고 판단돼 지방과 오피스텔 시장을 중심으로 활동하는 신탁사에 미치는 영향은 제한적이다. 즉, 신탁업계의 부진은 분양가 상한제 등 규제 요인보다 장기간 누적된 지방 공급과잉의 요인이 더 클 것이다.

신탁업계에 증권사와 금융지주 계열 신규 player가 위협 요인: 지난 3월, 한투/신영/대신증권이 부동산 신탁사 인가를 받은 데 이어, 최근 우리금융지주가 국제자산신탁 인수 계약을 체결하며 4대 금융지주와 주요 증권사가 부동산 신탁사를 계열사로 편입하게 되었다. 금융사들이 신탁사 중심의 부동산 금융업 강화에 나서며 기존 신탁사에 위협이 커지는 상황이다. 특히 시황에 부침이 큰 차입형신탁의 대안으로 떠오른 책임준공 관리형신탁은 수주에 있어 신탁사의 개발 역량보다 신탁사의 신용도가 중시된다. 따라서 기존의 big 2인 한국토지신탁이나 한국자산신탁보다 KB/하나자산신탁 등 대형 금융지주를 모회사로 둔 신탁사들의 책임준공 신탁 수주가 늘고 있다. 기존 신탁사의 신규 비즈니스 발굴이 절실한 상황이다. 현 주가가 역사적 최저 valuation 이라는 점에서 BUY 의견을 유지하나, PBR 0.5~0.6배의 박스권을 뚫기 위해서는 뚜렷한 사업 대안을 보여줘야 할 것이다.

금융사 계열 신탁사의 향후 예상되는 행보: 책임준공 관리형신탁은 분양 사업장에 시공사가 부담하던 위험 일부를 제3의 참여자인 신탁사가 공유함으로써 일종의 재보험 수단을 제공하는 방식이다. 대주-증권사, 차주-시행사, 연대보증인-시공사의 기존 구조에 신탁사가 연대보증인으로 추가되는 구조다. 신탁사의 업무 부담과 신탁 대지급금 투입액은 낮은 반면 보수율은 2%대로 높아 최근 차입형신탁의 대안으로 선호되고 있다. 신규 인가를 받거나 인수된 증권사 계열, 혹은 금융지주 계열 신탁사들은 모회사의 강한 크레딧을 기반으로 책임준공 관리형신탁 위주로 신탁 시장에 뛰어들 것으로 판단된다

그간 증권사는 PF대출의 대주로 부동산 시장에 참여해 왔다. 이들은 자본조달 역량을 기반으로 기존 신탁사의 기반이 미약한 핵심 수도권 차입형 신탁에 진출할 여력이 충분하다. 증권사는 PF대출을 이용해 토지비를 확보하고 건설사의 분양불 계약으로 건축비를 마련하는 구조가 일반적이었다. 반면 신탁사는 신탁법에 의해 토지비 투입이 불가능하다. 이는 신탁사가 토지비 부담이 낮은 지방사업장에 머무르는 근본 원인이 되었다.

향후 증권사 계열 신탁사가 본격적으로 시장에 진출한다면, PF대출과 계열 신탁사의 신탁 대지급금 투입으로 분양에 필요한 모든 금융조달이 가능해진다. 증권사는 개발사업이 낯설지 않고 부서별 정보 공유가 가능해 시너지가 예상되며, 이는 기존 신탁사에게 위협요인이다

삼성 이경자



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