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[신한알파리츠(293940)] 안정적인 배당수익에 자산가격 상승까지 조회 : 35
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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2019/09/06 11:19
 
▶ Issue

기업 탐방을 통해 현황 및 투자매력 점검 

▶ Pitch

YTD 주가 44% 급등. 현 주가 기준 배당수익률은 3.5%로 낮아졌으나, 불확실성 큰 금융시장 내 안정적 배당수익 제공하는 리츠의 valuation 프리미엄이 높아지는 구간. 신한알파리츠의 P/FFO는 13.0배로 여전히 글로벌 상장 리츠대비 30~45% 할인 거래 중 . 아직 자산규모나 운영기간 등에서 격차가 크지만, 신한알파리츠가 보유한 자산의 안정성, 신한그룹 자산 추가 매입 가능성, 정부의 리츠 활성화 노력 등을 고려했을 때 멀티플 추가 상승 여력 존재 판단

▶ Rationale

- 금융시장 불확실성이 지속되며 높은 배당수익을 강점으로 하는 상장 리츠들의 주가는 연초이래 28%~44% 상승하며 강세. 이 중 신한알파리츠가 44%로 가장 아웃퍼폼

- 높아진 주가로 인해 신한알파리츠 예상 배당수익률은 3.5%로 축소. 이에 현 주가에서 투자매력이 있기 위해서는 i) 배당수익 증가, ii) 자산가격 상승이 필요

- i) 배당수익 - 배당수익은 연 2~3% 상승 전망

: 신한알파리츠가 보유하고 있는 자산은 2건, 판교 크래프튼타워, 용산 더프라임

: 두 자산 각각 임대율 99.7%, 99.2%로 높음. 현재 임차인들의 경우 임대 잔여기간이 4~9년으로 길어 단기에 임차인 변경에 따른 임대료 인상 가능성은 미미

: 그러나 판교, 용산 모두 임대료가 연간 2.3~2.5% 인상되는 조건인 반면 영업비용은 변동이 크지 않아(영업비용 40%인 금융비, 4~6년 고정금리) 임대료 수익은 연간 2~3% 상승 가능할 전망

: 판교의 경우 향후 수익화할 수 있는 추가 임대면적이 일부 존재하지만, 시청과의 협의가 필요한 상황이라 단기 실적에 기여하기는 어려움

- ii) 자산가격 - 판교/용산 자산가격 상승은 주가에 기 반영. 향후 자산가격 및 주가 상승 여부는 P/FFO multiple 확대가 결정할 것

: 판교, 연면적 기준 평당 매입단가 1,720만원 수준. 현재 평당 임대료는 기존대비 10%내외 상승한 1,900만원대 추정. Leverage효과까지 감안하면 투자수익률 29% 수준. 판교의 높은 임대수요, 당사의 입지 경쟁력 등을 고려 시 자산가치 추가 상승 가능성 존재

: 용산, 평당 자산매입 단가 1,399만원. 2019년 초 100% 지분 인수할 때 자산재평가 했기 때문에 당분간 추가 상승 여력은 제한적

: 단기간에 동사 자산가치를 올려줄 요인은 P/FFO(Funds From Operation) multiple 확대

: 현 주가 기준 신한알파리츠의 P/FFO는 약 13배. 글로벌(미국/일본/싱가폴) 상장 리츠가 15배~25배를 기록하는 것 대비 약 30~45% 할인거래 중

: 아직 자산규모/운영기간 등에서 글로벌 상장리츠와 격차가 큰 것은 사실이나, 신한알파리츠는 i) 보유 자산에서 오는 배당수익 안정성이 높고, ii) 신한그룹 보유 부동산을 추가로 매입할 가능성이 있으며, iii) 9월 발표 예정인 정부의 리츠 활성화대책을 통해 리츠 투자 규모가 확대될 것으로 기대되고 있는 점을 감안하면, valuation 할인률은 점차 축소 전망

KTB 김선미



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