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[이지스밸류플러스리츠] IPO 예정기업: 어려운 시기에 오피스 기반 리츠 등판 조회 : 60
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
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2020/06/10 08:20
 
이지스밸류플러스리츠 Summary

7월 상장 예정인 오피스 기초자산의 재간접리츠: 중구 태평로빌딩의 수익증권을 기초자산으로 하는 이지스밸류플러스리츠가 7월말 상장할 예정이다. 이지스밸류플러스리츠는 태평로빌딩을 보유한 이지스97호의 수익증권을 매입하는 구조로 재간접리츠이다. 공모예정금액은 1,185억원이고, 공모가격은 주당 5,000원(주식수 2,370만주)으로 확정되었다. 매각차익을 제외한 예상 연 환산 배당수익률은 6.2%(약 5년간)이다. 현재 단일 부동산 리츠이지만 향후 유상증자를 통해 오피스, 물류센터, 데이터 센터 등의 물건을 편입할 계획도 가지고 있고 이지스자산운용이 보유한 자산이 편입대상이 될 전망이다.

태평로빌딩은 CBD 시청권역의 Multi-tenant 오피스: 해당 리츠의 기초자산은 CBD(서울 중심업무 지구)에 위치한 태평로빌딩이다. 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행 등이 임차인으로 구성되어 있으며 4월 기준 공실률은 5.4%이다. CBD의 특성 상 프라임 오피스의 공급이 원활하지 않기 때문에 임차 수요는 풍부한 편이라고 볼 수 있다. 특별한 변수가 발생하지 않는 한 임차인 확보에 대해 우려할 필요는 없다. 임차인의 가중평균잔여임대기간(WALE)은 2.3년 수준으로 길지 않기 때문에 임차 공백으로 인해 공실률의 변동성이 클 수는 있다. 반면 Multi-tenant 오피스이기 때문에 공실률이 급격하게 상승하면서 해당 리츠의 영업수익이 급격히 감소할 가능성은 낮은 것으로 판단된다.

Comment

배당수익률은 매력적이지만 시장 상황은 녹록지 않음: 이지스밸류플러스리츠 배당의 기반인 태평로 빌딩의 임대수익에 대한 리스크는 커 보이지 않는다. 오피스의 위치가 비교적 경기 상황에 대응력이 높은 대기업 및 금융권의 임대 수요가 있는 곳이기 때문이다. 빌딩 매입금액(3,025억원, 감정평가액 3,123억원)도 적정한 수준이고 임대료 등도 주변 지역 오피스의 평균 수준이다. 따라서 이지스밸류 플러스리츠가 제시하고 있는 연 환산 배당수익률 6.2%는 신뢰할만한 수준이다. 따라서 상장되어 있는 리츠들의 배당수익률과 비교해 볼 때 매력적이다. (도표1 참조) 다만 문제는 코로나19로 인해 향후 경기 상황이 불투명하고 전체 오피스 시장에 대한 불안감이 있다는 점이다. 결론적으로 배당수 익률은 매력적이지만 19년처럼 상장 초기 리츠의 주가가 급등하는 상황이 연출되기는 어렵다고 판단된다.

Action

중장기적 관점으로 투자: 공모리츠 시장의 잠재적 큰 손인 이지스자산운용의 IPO 첫 작품이란 점에서 안정성이 높은 리츠상품이라는 것이 우리의 판단이다. 리스크가 높지 않은 배당수익률 6.2%도꽤나 매력적이다. 하지만 코로나19로 인해 임대 기반 오피스 시장이 불안정하기 때문에 리츠 주가의 급등을 기대하기는 어렵다고 판단된다. 중장기적인 관점으로 투자하기를 권한다.

DB금융 조윤호



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