종목미니차트
5,795 ▼305 (-5.0%)
08/07 장마감 관심종목 추가 관심종목 관심종목
미래에셋 인버스 에너지화학 Core5 ETN에 대한 AI매매신호
현재ai매매신호는?

  • 새로운 정보

토론·상담

글쓰기 답글 인쇄
목록 윗글 아래글
[미래에셋맵스제1호리츠(상장예정)] 미래에셋의 첫번째 리츠, '광교' 입지의 강점 조회 : 23
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
쪽지 쓰기
친구 추가
등급 대감
2020/07/07 07:38
 
* 3천억원대 광교 센트럴푸르지오 상업시설이 기초자산, 총 720억원 공모 
* GS리테일이 마스터리스 임차인이며 다시 롯데아울렛과 롯데시네마에 서브리스
* 인구가 늘어나는 광교신도시 핵심 상업시설, PBR 1.1배, LTV 68%
 

WHAT’S THE STORY

3천억원 규모의 상업시설에 투자하는 리츠: 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(2.6만평)이 기초자산으로 2020년 3월 소유권 이전, 맵스1호리츠가 운용 중. 공모액 720억원을 통해 후순위 대출 720억원 전액 상환 예정. 공모를 통한 재원 조달 후 자금구조는 선순위 대출 1,510억원, 보증금 500억원, 보통주 285억원(pre-IPO로 기조달) 등 총 3,015억원, 향후 10년간 약 6.2%의 연평균 배당수익률 예상(매각차익 제외 시) 

GS리테일→롯데쇼핑의 서브리스 임대차 계약: 마스터리스 임차인은 GS리테일, 서브리스 임차인(전차인)은 롯데쇼핑으로 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영. WALE(잔여평균 임차기간) 15.2년으로 리테일 리츠 중 최장기. GS리테일로부터 고정 임대료(연 임대료 상승률 2%)를 수령하고 롯데쇼핑은 매출연동 전대료를 GS리테일에게 수취하는 이중 신용보강 구조. 2015년 이후 롯데쇼핑의 전대료는 GS리테일의 지출 임대료를 상회(2019년 GS리테일 수입 전대료, 즉 롯데쇼핑이 납부하는 임대료 108억원, GS리테일이 리츠에 납부한 임대료 106억원)   

인구가 유입되는 광교에 입지: 광교신도시 내 핵심 상업시설. 2011~2019년 국내 아울렛 점유율은 3.2%에서 5.2%로 성장한 반면 백화점 점유율은 11.1%에서 8.9%로 하락하며 리테일 채널 유형 중 아울렛은 비교적 견고한 성장 중[표 2]. 본건의 임차 매장은 롯데쇼핑의 모든 아울렛 점포 중 상위권 점포로 파악되며 5년치 임대료에 해당되는 보증금 확보 

밸류에이션: 실물자산을 담은 리츠로, 향후 오피스/리테일/데이터센터/물류센터 등을 추가 편입자산으로 고려 중. LTV 68%로 peer 대비 소폭 높은 편이며 공모가 기준 PBR 1.1배, P/FFO 15.6배로 기상장된 리테일 리츠의 밸류에이션과 유사. GS리테일과 롯데쇼핑의 이중 신용보강 구조와 최장기 WALE은 리츠의 안정성을 담보하는 요소이나 리테일의 한계를 벗어나기 위해서는 다양한 자산의 편입이 현실화되어야 할 것 

삼성 이경자



닫기
운영배심원 의견이란?

게시판 활동 내용에 따라 매월 새롭게 선정되는 운영배심원(10인 이하)이 의견을 행사할 수 있습니다.

운영배심원 4인이 글 내리기에 의견을 행사하게 되면 해당 글의 추천수와 반대수를 비교하여 반대수가 추천수를 넘어서는 경우에는 해당 글이 블라인드 처리 됩니다.

※ 본 기능은 시범적용으로 추후 운영방침이 개선될 수 있습니다.

글 글 글 글

한마디 쓰기 현재 0 / 최대 1000byte (한글 500자, 영문 1000자)

등록
글쓰기 답글
목록 윗글 아래글
윗글
[현대글로비스(086280)] 부진한 업황 속에 눈에 띄는 경쟁력
아랫글
[미래에셋대우(006800)] 2Q20E: 브로커리지 고성장으로 호실적 예상

 

  • 윗글
  • 아랫글
  • 위로

오늘의 이슈
코스피
2351.67

▲9.06
0.39%

실시간검색

  1. 셀트리온314,500▲
  2. 셀트리온헬스106,700▲
  3. LG화학746,000▲
  4. 현대차147,000▲
  5. 삼성전자57,500▼
  6. 카카오353,000▼
  7. SK이노베이184,000▲
  8. 넷마블151,000▲
  9. 쏠리드9,940▲
  10. 케이엠더블유75,700▲