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[건설업] 재건축 부담금 현실화 조회 : 33
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
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2020/07/08 08:34
 
재건축 부담금이 본격적으로 부과되고, 분양가 상한제가 8월부터 시행됨에 따라 강남을 중심으로 한 재건축은 더욱 위축될 전망. 대형 건설사는 이미 도시정비 비중을 줄여 해당 대책의 본격화될 경우 영향은 제한적


▶ 재건축 부담금 본격 시행

재건축 부담금이란 조합원이 재건축으로 얻은 초과이익이 1인당 3,000만원을 넘을 경우 누진과세하는 제도. 노무현 정부 시절인 2006년 도입했으나, 2008년 금융위기로 유예됨. 이후 문재인 정부는 다시 도입해 2018년 1월 재개함. 참고로 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합(재개발, 리모델링 제외)이 대상

이에 2018년 잠실주공5단지와 대치쌍용2차 등 11개 재건축 조합은 헌법재판소에 위헌 소송을 제기했으나, 2019년 12월 합헌 결정을 내림. 6.17부동산대책에서 한남동 한남연립(17억원)과 청담동 두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격적으로 징수 예고. 또 강남 5개 단지도 조합원 1인당 재건축 부담금이 평균 5억원 이내라는 시뮬레이션 결과를 발표. 이번 대책으로 전국 60여개 재건축 사업장은 약 2,500억원을 납부할 예정

주) 재건축 부담금 = {준공인가시점 주택가격 - (추진위원회 설립 승인시점 주택가격 + 정상주택가격 상승 총액 + 개발비용)} x 부과율(3,000만원 초과 분부터 10%~50%)

▶ 재건축 부담금과 분양가 상한제는 도시정비사업을 위축시킬 전망

이번 재건축 부담금과 분양가 상한제로 강남을 중심으로 한 재건축 사업은 위축될 전망. 조합원은 재건축을 통해 누릴 수 있던 시세차익과 개발이익 등이 해당 규제들을 통해 줄어들기 때문. 중장기적으로 목동, 여의도?용산, 압구정, 1기 신도시 등 재건축이 기대됐던 지역들의 사업 속도도 더딜 전망. 6월 29일 기준 아파트 매매가격은 전국 +0.13%, 수도권 +0.16% 상승. 참고로 20년 이상 노후아파트의 매매가격 증감률은 5월 전까지 10년 이하 신축아파트 대비 저조했지만, 5월 이후부터는 역전됨

2018년 재건축 초과이익 환수제, 2019년 분양가 상한제 시행이 예고돼 이미 대형 건설사의 정비사업 비중은 축소됨. 올해는 분양가 상한제 시행 전인 6월에 4.8만세대 분양이 완료됐고, 7월 9.2만세대 분양이 예정됨. 향후 분양가 상한제와 재건축 부담금 영향을 받을 지역 내 재건축은 위축될 것. 그러나 해당 지역 내 사업 규모는 적어 그 영향은 제한적일 전망. 2021년 이후 국내 건설사는 해당 지역 외 정비와 외주사업, 일부 자체사업 중심으로 주택부문을 운영해 약 2만세대 이하 수준의 분양을 유지할 것으로 추정

NH 이민재



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