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[이지스밸류리츠(334890)] K-REITs corporate day 후기 조회 : 77
증권가속보3 (58.121.***.119) 작성글 더보기
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등급 대감
2020/10/14 10:02
 
* 최근 감정평가에서 태평로빌딩의 가치는 13% 상승, 대출여력 증대 

* 재산세 분리과세와 exit cap rate 3.7% 가정 시 향후 10년간 매각차익 포함 배당수익률은 기존에 사측이 계획한 8.6%에서 17.9%로 상승
 

WHAT’S THE STORY

전일 K-REITs corporate day 개최. 이지스밸류리츠의 관련 주요 질의사항은 아래와 같음 

태평로빌딩 가치 상승

▶ 공정가치 13% 상승: 지난 9월 말 감정평가에서 기초자산인 태평로 빌딩은 매입가 3,025억원에서 3,426억원으로 재평가 됨. 2기 순이익에 공정가치 평가이익 356억원 반영

 공실률 5%에 불과: 현재 공실률은 5%로 자연 공실률 수준. 현재 로비의 유휴공간을 향후 리테일 공간으로 리노베이션해 추가 수익을 창출하는 등 value add 계획 

배당과 자산가치 상승 전략  

 대출금리 인하와 재산세 분리과세 혜택 유지 계획: 현재 태평로빌딩의 담보대출 금리는 2.93%이나 최근 자산가치 상승과 저금리 기조 감안 시 시장 금리인 2.5%로 재조달 가능성 높음. 이 경우 향후 5년 배당수익률은 기존 계획 대비 0.7%p 상승. 또한 2021년 이후에도 토지분 재산세 분리과세 혜택을 유지할 수 있도록 97호 수익증권의 0.1%를 상장리츠가 매입하도록 함으로써 요건을 맞출 계획. 이 경우 향후 5년 배당수익률은 기존 계획대비 0.2%p 상승, 총 0.9%p의 배당수익률 upside 

 장기 배당수익률 상승의 근거: Exit cap rate(매각) 4.5% 가정 시 사측이 예상하는 향후 10년간 평균 배당수익률은 매각차익 제외 시 6.4%, 매각차익 포함 시 8.6%. ① 재산세 분리과세 적용 시 배당수익률은 각각 7.1%, 11.7%로 상승. ② Exit cap rate를 최근 거래되는 인근 빌딩 사례인 3.7% 적용 시 배당수익률은 각각 7.1%, 17.9%로 상승 

 코어자산과 성장성 자산 편입: 향후 본 리츠의 약 70%는 프라임오피스와 같은 코어자산을, 30%는 물류센터 등 성장성 높은 자산을 편입할 계획. 태평로 빌딩 가치 상승으로 유상증자 없이 차입 증가를 통해 1천억원 이하의 물류자산 편입을 추진할 계획. 현재 개발 중인 삼일빌딩(리모델링), 역삼동 오피스 등은 잠재적으로 투자 가능한 딜 파이프라인

삼성 이경자



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