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[롯데리츠(330590)] IPO 예정 기업: 롯데그룹의 REITs 이야기 조회 : 94
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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2019/10/11 07:45
 
롯데그룹과의 시너지 기대, 유리한 차입구조 보유, 안정적인 배당수익 가능. 중장기적으로도 롯데쇼핑 보유 점포 추가 편입으로 성장 가능. 공모가격은 2020년 실적 기준 PFFO 15.8배로 국내 상장 REITs 대비 저평가


▶ 1.5조원의 운용자산을 보유한 국내 최대 상장 REITs

롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 1.5조원 규모 10개 점포(백화점 4곳, 마트 4곳, 아울렛 2곳)를 3개의 트렌치(Tranche)로 묶어 운용할 예정. 장기 책임임대차 계약(평균 10년)으로 임대료는 각 점포가 아닌 롯데쇼핑으로부터 수취하고, 연간 고정 임대료 상승률 1.5% 적용. Triple Net 구조 계약으로 임차인인 롯데쇼핑이 관리비용, 제세공과금, 보험료를 부담

▶ 유리한 차입조건, 중장기 성장 모멘텀도 보유

동사의 신용등급은 AA-로 이번 담보부공모사채 1,700억원을 1.5% 금리에 발행. 또 장기차입금 조달 금리도 2.27%로 차입금에 적용되는 평균 금리는 2.09%로 추정. 이자비용은 매년 140억원 지출될 전망. 타 공모리츠의 평균 금리가 3% 중반임을 감안하면 상대적으로 유리한 차입조건

또한 롯데쇼핑 보유 84개 점포(2018년 기준 8.5조원 규모)에 대한 우선매수협상권(ROFO)를 확보. 롯데쇼핑의 기유동화 자산 및 타계열사 자산의 추가 편입 등 중장기 성장 모멘텀도 보유

▶ 목표주가는 배당수익률 4.0% 수준

장기 책임임대차 계약으로 10년간 안정적인 배당이 가능하기 때문에 투자의견 Buy 제시. 공모가격 기준 2020년 예상 배당수익률은 6.3%로 추정. 목표주가는 DDM(배당할인모형)을 적용해 7,500원으로 제시. 이는 2020년 기준 배당수익률 4.0%, PFFO(Price to Funds From Operations) 23.8배로 국내 상장 REITs 수준

NH 이민재, 홍지완



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