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[자이에스엔디] 상장예정 기업: 미래 주거 트렌드를 파고 들다 조회 : 109
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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2019/10/21 07:31
 
●  GS건설이 모기업인 자이에스앤디, 10월 21~22일 수요예측을 거쳐 28일 공모 청약 예정 

●  희망 공모가 밴드는 4,200~5,200원, 공모규모 370~460억원, 이를 반영한 예상 시가총액 1,125~1,393억원으로 2020F PER 5.4~6.7배, 2021F 3.0~3.6배로 추정 

●  향후 관건은 주력 사업으로 설정한 중소 정비시장의 성공적 침투 여부와 모기업 GS건설의 과도한 매출 의존도 탈피(2019년 40%, 2021년 17% 예상)


WHAT’S THE STORY

부동산 종합기업 지향: 2000년 GS건설이 지은 아파트의 하자보수를 담당하는 부동산 관리업체로 설립. 2019년 예상 매출의 95%는 부동산 운영과 home improvement에서 창출. 부동산운영 사업은 captive 위주이며 home improvement는 시스클라인(공기청정기) 판매 설치/유상 수리 서비스(용인/목동점 운영)로 2023년까지 20개까지 점포 확대 계획. 향후 타겟시장은 중소 주택 정비사업인데 1) 규제가 강한 대형 정비시장과 달리 정부가 지원하고, 2) 주택 노령화 속도가 빠르며, 3) 1인가구 비중이 늘고 있다는 점에서 중장기 유망 시장. 실제 2018년 수도권의 중소 주택시장은 2013년 대비 2배 성장   

자이계열 브랜드로 높은 선호도: 2018년 ‘소규모 주택정비법 특례법’ 시행으로 소규모 정비사업 기간 단축[표 2]. 대형사는 인력구조상 중소 주택사업 진출이 어려운 반면 이 시장은 날로 확대 중이고, 대형 주택시장은 규제로 성장이 정체돼 있다는 점에서 GS그룹은 소규모 주택사업을 위한 별도 브랜드 런칭. ‘자이’ 브랜드에서 파생된 ‘자이르네’가 아파트, ‘자이엘라’가 오피스텔 브랜드. 브랜드 사용료로 연매출의 0.2%를 GS건설에 지불. 그간 중소 건설사가 단발성으로 시공해 온 소규모 사업장에 자이계열 브랜드를 사용함으로써 소비자 신뢰도 상승. 정부는 2015년 소규모 정비사업을 지원하기 위해 자금력을 갖춘 신탁사의 정비시장 진출을 허가했으나 취지와 달리 신탁사들이 대형 사업장에 진출해 오히려 진행이 더딤. 반면 자이에스앤디는 브랜드 파워를 바탕으로 소규모 사업장을 집중 공략함으로써 빠른 사업 진도를 보임. 주택개발 시장에 진출한 지 1.7년만에 7,100억원의 누적 수주 달성, 2021년까지 고성장 담보

고성장과 함께 꾸준한 수익기반 확보: 주택개발→시공→운영→자산관리까지 모두 가능해 타 중소건설사와 달리 이익의 지속 가능성이 높음. 완공주택을 운영하므로 누적적 수익 기반 확보. 이는 건설사에게 흔히 우려되는 현금흐름 불안정성을 완화시키는 요소이며 2020년 고속도로 휴게소와 인프라 등 BTL 사업도 시작하므로 재무 안정성은 더욱 강화될 것. 사업 특성과 연초 GS건설의 유상증자(500억원)로 무차입 경영 중  

향후 관건은 관계사 의존도 탈피 여부: 반기 영업이익을 연환산한 기준으로 추정 시 공모 예정가 기준 2019F PER 9.7~12.0배, 주택개발 매출이 본격 반영될 2020F PER 5.4~6.7배, 기확보 수주를 감안해 2021F PER 3.0~3.6배로 추정. 중소건설사나 PM업체들의 성장 정체로 peer group의 밸류에이션이 낮다는 점이 문제. 그러나 자이에스앤디의 차별화 포인트인 우량 재무구조, 강력한 브랜드 파워에 기반한 고성장성, 주거 상품의 total solution 비즈니스 구조 감안 시 공모 예정 기준가의 밸류에이션 부담은 크지 않은 편. 향후 관건은 GS건설의 매출 의존도를 얼마나 빠르게, 크게 낮추느냐의 여부. 2016년 GS건설향 매출 비중은 47%, 2019년 40%, 2021년은 15%로 줄어들 전망이며 이를 가속화시키는 요인은 중소 정비시장의 성공적 침투 여부가 될 것 

삼성 이경자



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