• 새로운 정보

주식종합토론

글쓰기 답글 인쇄
목록 윗글 아래글
[제이알글로벌리츠] IPO 예정: 해외 오피스 관련 최초 상장 리츠 조회 : 52
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
쪽지 쓰기
친구 추가
등급 대감
2020/07/10 07:56
 
제이알글로벌리츠 Summary

해외 오피스 임대료 기반의 리츠: 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀의 Finance Tower Complex빌딩을 기초자산으로 하는 리츠이다. 해외 오피스에 투자하는 상품이니만큼 국내 부동산 기반의 리츠 보다 구조가 복잡하다. 제이알글로벌리츠는 모(母)리츠이고 공모자금으로 제이알제26호리츠(사모)의 Equity에 투자하고, 제이알제26호리츠(子리츠)는 벨기에 빌딩의 소유권을 보유한 해외투자법인의 주식을 소유하는 구조를 가지고 있다. 공모예정금액은 4,850억원이고 공모가격은 5,000원(주식수 9,700만주)으로 확정되었다. 매각차익을 제외한 연 배당수익률은 원화 기준으로 8.0%(7년 평균)이다.

낮은 공실 리스크: 기초자산이 해외 오피스이기 때문에 코로나 사태가 없었다고 하더라도 요구수익 률은 높을 수 밖에 없다. 아무래도 정보 접근성이 떨어지기 때문이다. 하지만 제이알글로벌리츠의 기초자산인 벨기에 Finance Tower Complex의 임차인은 정부기관인 벨기에 건물관리청이다. 벨기에 건물관리청은 벨기에 연방정부의 부동산 자산관리를 담당하는 기관이고, 연방정부의 예산으로 운영 된다. 실제 빌딩을 사용하는 정부부처는 벨기에 재무부, 복지부, 식품안전부 등이다. 중요한 것은 임대차 계약 기간인데 2034년까지 중도해지 옵션이 없는 임대차 계약이 맺어져 있다. 해외 오피스임 에도 불구하고 공실 리스크는 현저히 낮다고 볼 수 있다.

Comment

환 관련 리스크는 고려할 필요 있음: 정부기관과 임대차계약을 맺고 있는 만큼 공실 리스크는 크게 고려하지 않아도 된다. 우리가 생각하는 해당 주식의 리스크는 ① 임대료 상승률이 가정(연 1.8%) 을 밑돌 경우와 ② 환 변동 리스크이다. 임대료 상승률은 벨기에 건강지수(소비자물가지수에서 주류, 담배, 차량연료 등 제외)와 연동되는데 위 아래로 모두 열려있다. 국내 오피스 기반의 리츠와 큰차이는 없는 것으로 판단된다. 반면 해당 리츠는 원금의 100%, 예상 배당액의 80%를 헤지하고 있기 때문에 환 변동에 따라 약 20% 정도의 환 관련 리스크에 노출되어 있다. 원/유로 환율에 따라 배당이 증가할 수도 감소할 수도 있는 가능성을 염두에 두어야 한다.

Action

8% 배당수익률이 가장 큰 매력: 제이알글로벌리츠의 가장 큰 매력은 연 8%(7년 평균, 1년차 7.4%)의 배당수익률이다. 익숙치 않은 해외 오피스 리츠이지만 정부기관이 장기 임대 계약을 맺었기 때문에 국내 오피스와 비교해 봐도 공실 리스크는 낮은 것으로 판단된다. 환 관련 리스크는 고려해야겠 지만 연 8%의배당수익률은 매우 매력적이다. 장기 임대차 계약이 맺어져 있는 상태에서 이 정도의 배당수익이 가능하다는 것은 그만큼 기초자산을 싸게 샀다는 의미가 될 수도 있다. 향후 매각 차익이 발생할 수 있는 가능성을 열어둘 필요가 있다.

DB금융 조윤호



닫기
운영배심원 의견이란?

게시판 활동 내용에 따라 매월 새롭게 선정되는 운영배심원(10인 이하)이 의견을 행사할 수 있습니다.

운영배심원 4인이 글 내리기에 의견을 행사하게 되면 해당 글의 추천수와 반대수를 비교하여 반대수가 추천수를 넘어서는 경우에는 해당 글이 블라인드 처리 됩니다.

※ 본 기능은 시범적용으로 추후 운영방침이 개선될 수 있습니다.

글 글 글 글

한마디 쓰기 현재 0 / 최대 1000byte (한글 500자, 영문 1000자)

등록
글쓰기 답글
목록 윗글 아래글
윗글
[자동차/부품] 6월 유럽 판매량이 말해주는 것들
아랫글
[SPC삼립(005610)] 코로나 악재는 이미 반영, BUY로 상향

 

  • 윗글
  • 아랫글
  • 위로
기법강의
코스피
2331.92

▲20.06
0.87%

실시간검색

  1. 셀트리온312,000▼
  2. 삼성전자57,900▲
  3. 현대차143,000▲
  4. SK이노베이164,000▲
  5. 한화솔루션29,250▲
  6. NAVER317,500▲
  7. 신풍제약77,700▼
  8. 제넨바이오3,160▲
  9. 카카오368,000▼
  10. LG화학680,000▲