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[부동산/건설] 7/10 대책: 높아진 진입장벽 조회 : 45
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
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2020/07/13 07:29
 
* 종부세, 양도세, 취득세 모두 인상, 특히 취득세가 13~3%에서 8~12%로 대폭 증가 

* 투기수요 줄겠으나 최근 집값 상승은 실수요에서 기인했다는 점에서 임대차 시장 안정을 위한 정책 필요

* ‘똘똘한 한 채’ 현상 강화로 건설업체들의 서울 외 지역 다각화 전략 수정 필요. 향후 발표될 “주택공급확대 TF”의 공급 확대 방안에 주목해야 할 것
 

WHAT’S THE STORY

다주택자의 추가 주택 구입 차단: 이번 대책은 다주택자와 법인의 세부담 강화에 집중됐다. ① 종부세 중과세율 2배 인상: 현행 0.6~3.2%의 종부세율은 1.2~6.0%로 인상된다. 다주택자가 보유한 시가 30억원 주택의 종부세는 3,800만원, 시가 50억원은 1억원 이상이다. ② 단기 거래 양도세율 인상: 규제지역 내 주택을 1년 미만 보유 시 양도세율은 기존 40%에서 70%로, 2년 미만 보유 시 60%로 인상된다. 2년 미만 보유한 주택의 양도차익이 3억원일 경우 기존 양도세가 1억원이었다면 이제 1.9억원으로 증가한다. 1년 미만 보유 시 양도세는 1.3억원에서 2.3억원으로 약 1억원씩 증가한다. 1년 미만 보유자는 소수라, 2년 미만 보유자의 과세 부담이 예상된다. 매물 유도를 위해 2021년 6월까지 유예된다. ③ 다주택자, 법인의 취득세 인상: 현행 1~3%에서 2주택자는 8%로, 3주택자 이상과 법인은 12%로 각각 늘어난다. 양도세 시행과 달리 취득세 개정안은 7월 국회 통과 시 즉시 적용된다. 3주택자가 시가 30억원의 주택 구입 시 취득세로 9천만원을 냈다면 이제는 3.6억원을 내야 한다. 이는 다주택자의 경우 집값의 15%를 취득세로 내는 싱가포르식 모델이다. 그간 저금리로 구매력이 향상됐지만 이를 넘어서는 세부담이 진입장벽을 높일 전망이다. 

그러나 최근 집값 상승은 실수요에서 기인했다: 다주택자나 법인의 추가 주택 구입, 갭투자 가능성은 현저히 낮아졌다. 그러나 올 들어 집값 상승은 투기수요가 아닌, 실수요자들이 집값 불안에 주택 구입을 서두른 영향이 크다. 30대가 최근 2년간 받은 시중은행 주택담보대출 신규취급액은 102.7조원으로, 전체 288.1조원의 35.7%를 차지해 최대 비중을 차지했다. 다주택자의 주택담보대출 규제가 강화돼 왔기 때문에 이들은 투기수요였다기보다, 실수요였을 가능성이 높다. 즉 불안해진 실수요자들이 주택 매입에 나선 결과다. 그럼에도 이번 대책으로 실수요자의 주거 안정성이 강화되는 효과를 기대하기는 어렵다. 6/17 대책으로 그간 저렴한 임대료로 재건축 추진 주택에 거주하던 세입자들이 내몰릴 가능성이 높아졌는데, 이번 대책으로 보유세 증분만큼 세입자에게 임대료 부담이 전가될 리스크가 새로이 나타났기 때문이다. 보유세가 높은 국가의 특징은 임대료가 비싸다는 것인데, 보유세 부담이 세입자의 임대료로 전가된 영향이다.

주택구입 진입장벽 높아지며 거래량 감소 예상: 연말로 갈수록 세부담을 해소하기 위한 매물 출회가 증가하겠으나 토지거래 허가제로 묶인 일부 지역은 실제 매도를 하고 싶어도 이를 받아줄 매수자가 줄어드는 등 제약이 커져 전반적인 거래량 감소가 예상된다. 이 현상이 장기화될 경우 주택가격 약세가 예상되나 실수요자의 불안 심리를 잠재우지 않는다면 상반기 보였던 주택가격 상승은 지속될 것이다. 임대차 시장 불안은 지금 당장인 반면, 공급 대책의 효력 발휘까지는 최소 3~4년이 소요돼 전세가격 상승이 불가피하다. 또한 핵심지역으로 매수수요가 쏠리는 초양극화 현상이 재현될 전망이다. 이를 완화시키기 위해서는 효과적인 단기 공급대책과, 막대한 유동성을 흡수할 적절한 대안 상품 마련이 병행될 필요가 있다.

건설업 전망: 이번 주택시장 안정 보완대책이 세율 변화 중심으로 구성되어 있어, 국내 건설업체들에게 직접적인 영향을 준다고 보긴 어렵다. 그러나, 점점 수요자들은 핵심지역의 소위 '똘똘한 한채'로 집중 하며 지방 혹은 비핵심지역 고가 주택의 매물이 증가할 수 있으며, 이는 곧 해당 지역에서의 주택 공급이 위축될 가능성을 내포한다. 이에 따라, 서울 지역 재건축 규제로 인해, 서울 외 지역에서 수주 확대를 꾀했던 국내 건설업체들의 전략 또한 일정 부분 영향이 불가피할 것으로 예상된다. 이번 대책만으로는 건설업종에 특별히 긍정적인 부분을 찾아보긴 어려우며, 다음 주에 발표될 한국판 뉴딜 및 이번 대책에 포함된 "주택공급확대 TF"의 향후 주택공급 확대 방안들이 건설업체들에게는 더 중요한 시사점을 자아낼 것으로 판단된다.

자산가들을 위한 대안 투자상품 부재도 문제: 이제 규제가 불분명한 오피스텔, 꼬마빌딩, 상가 등에 몰리는 유동성도 언제든지 과열을 빚을 수 있다는 점에서 대안이 될 부동산 상품 발굴이 시급하다. 정부가 육성의지를 보이는 상장리츠 등 부동산 간접투자 상품 활성화를 위해 보다 파격적인 배당 세제 혜택, 리츠에 부동산 출자 시 양도세 영구 이연, 취득세 감면 등 적극적인 정책이 필요하다. 적절한 인센 티브가 적용된다면 올해 10개의 리츠 상장이 예정돼 있는 만큼 주요 투자 대상으로 성장할 수 있을 것이고 실물경기에 유동성 유입이 가능해질 것이다.

삼성 이경자, 백재승



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