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[부동산] 마이너스 수익률 상품에 인생을 걸어서야… 조회 : 70
증권가속보3 (211.211.***.146) 작성글 더보기
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2020/07/13 09:29
 
* 7.10 ‘주택시장 안정 보완대책’, 향후 부동산 가격 안정에 크게 기여 예상. 하반기 이후 가격 하락 전망 유지

* 고가 다주택자 세금 부담 급증, 신규 취득도 보유도 쉽지 않아

* 내재 수익률 ‘음’전환, 하반기 수급 타이트 완화, 가격 장기 안정화 될 것


7. 10 ‘주택시장 안정 보완 대책’, 향후 부동산 가격 안정에 크게 기여 전망

정부는 7.10일 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정 보완대책’을 발표. 대책의 주요 방향은 ① 서민 실수요자 부담 경감 조치, ② 실수요자를 위한 주택공급 확대 노력, ③ 다주택자·단기거 래에 대한 부동산 세제 강화 조치 및 ④ 임대 아파트 등록/임대사업자 제도에 대한 근본적인 개편임. 당사는 여러 보완 대책 중 특히 ① 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화 조치 (1. 다주택자 종부세 중과세율 인상, 2. 단기 보유 주택 양도소득세율 인상, 3. 다주택자 취득세율 인상, 4. 부동산 신탁 활용 등 종부세 회피 방지)가 향후 부동산 가격 안정에 크게 기여할 것으로 판단함. 기존 하반기 이후 서울수도권 가격 하락 안정 전망 유지.

고가 다주택자 세금 부담 급증, 신규 취득도 보유도 쉽지 않아

금번 대책에 따른 고가 주택 종부세율의 급격한 인상으로 고가 주택 다주택자 세금 부담이 크게 증가할 예정이다. 현재 서울 수도권 아파트의 임대수익률은 평균적으로 1%를 소폭 상회 (1.3~1.4%)하는 수준인데, 이번 개정으로 종부세 대상 아파트의 최저 종부세율은 1.2%로 시작하게 되고, 가격이 올라갈수록 세금 부담이 증가해 보유 수익률이 ?로 전환하게 된다.

예를 들어 강남 ‘B’ 아파트 24억원 기준 1주택 종부세 부담은 현행 기준 연간 1,400만원 수준 인데, 2채를 보유하고 있다면(임대사업자 등록) 8,800만원 수준으로 세 부담이 급증하게 된다. 현재 시점의 동일 아파트 연간 임대료는 3,240만원 수준으로. 1주택을 추가하는 순간 종부세 만으로 연간 3,914만원의 추가 손실을 입게된다. 이 아파트의 경우 지금부터 다주택자가 되는 순간 연간 -1.6% 확정금리 상품에 가입하는 것과 같은 효과가 발생한다.

지금은 단기 임대료 상승을 통한 수익률 만회도 쉽지 않다. 월 임대료를 현재 수준보다 100% 이상 상승시켜야 0 수익률에 수렴하는데, 임대사업자 등록자라면 제도상 불가능 하고, 임대사 업자를 파기한다면 연간 8,000만원 이상의 추가 종부세를 내어야 한다. 기 다주택자들의 단순 버티기도 만만치는 않으며, 특히 갭투자자라면 매도 압력을 강하게 받게 될 것이다.

풍부한 시중 유동자금이 '-' 수익률 상품에 몰릴 것으로 기대하는 것 자체가 넌센스이다. 최근 주택 가격 상승은 단기 수급악화에 따른 쏠림 현상 때문이며, 하반기 수도권 공급 완화로 임대 가능 물건이 풍부해지면 공급 부족에 따른 가격 상승은 멈출 것이고, 내재 수익률을 감안하면 주택 가격은 하반기부터 장기 하락 안정화 될 것이다.

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