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[부동산] Hot한 물류센터 기반의 리츠 조회 : 375
증권가속보3 (211.201.***.113) 작성글 더보기
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2020/11/26 08:44
 
ESR켄달스퀘어리츠 Summary

Hot한 부동산상품인 물류센터 기반의 리츠: 지난 몇 년간 시장에 주목을 받았던 상업용부동산 상품인 물류센터를 기초자산으로 하는 리츠의 상장이 예정되어 있다. 스폰서인 ESR켄달스퀘어는 ESR그룹 내 자회사로 ESR은 부동산, 특히 물류센터를 전문적으로 개발, 운영하고 있다. 롯데리츠가 물류 센터 1곳을 자산에 편입할 예정이기는 하지만 포트폴리오 구성 등으로 볼 때 ESR켄달스퀘어리츠가 국내 최초 물류센터 기반의 리츠라고 할 수 있다. IPO 시점에 기초자산은 수도권 위주 물류센터 10곳이고 21년 6월 이전에 안성 물류센터 1곳을 추가로 편입할 예정이다. 총 11곳 물류센터의 자산 규모는 1.4조원이다. 공모가격 5,000원 기준 예상 시가총액은 7,163억원이고 공모예정금액은 3,573억원이다.

사업 영속성이 가장 높은 리츠: 해당 리츠의 가장 큰 특징은 사업 영속성이 높다는 점이다. 스폰서인 ESR그룹이 물류센터의 개발과 운영을 본업으로 하고 있기 때문에 어느 시점에선가 자산가격 상승과 매각차익을 꾀하는 다른 리츠와는 성격이 다르다고 할 수 있다. 이런 경우 상반된 평가가 가능 한데 배당 안정성이 매우 높은 반면, 자산가치 상승에 따른 리츠의 주가 상승을 기대하기는 어렵다고 할 수 있다.

Comment

안정된 배당이라는 리츠의 기본에 가장 충실한 리츠: ESR켄달스퀘어리츠의 특징은 ① 물류센터의 특성 상 위치가 중요한데 대부분 수도권 등 핵심지역에 위치하고 있어 임대율이 계약면적 기준 98%(11월 기준으로는 거의 100%로 추정)에 달한다는 점, ② 해당 리츠의 부채비율이 45.6%로 상대적으로 낮은 편이며 21년 추가자산을 부채로 편입한다고 하더라도 52.1%에 불과하고 이에 따라 배당수익률이 1년차 5.4%에서 2년차 5.7%로 상승한다는 점, ③ 스폰서의 본업이 물류센터 개발 운영이기 때문에 기초자산을 통한 사업 영속성이 매우 높다는 점 등이 있다. 11곳 물류센터의 임차인의 80.6%가 최근 물류산업의 핵심인 E-commerce기업과 제3자물류기업으로 구성되어 있다. 다만 특정 E-commerce기업이 임대 비율이 높은 편인데 안정성 측면에서 보면 양날의 칼이라고 볼 수있다.

Action

멋진 수트, 그런데 요즘 유행은 아닌?: 코로나19 등의 영향으로 부진했던 리츠의 주가가 4분기 들어 어느 정도 회복하고 있는 국면이다. 주식시장이 성장성에서 안정성으로도 관심을 가지게 된 것을 상장 리츠로서는 다행인 점이다. ESR켄달스퀘어리츠는 배당 안정성 측면에서 리츠 본연의 성격을 가장 잘 보여줄 수 있지만 주식 자체로서의 매력은 높지 않은 것으로 판단된다. 사실상 거의 채권에 가까운 주식이다. 대부분 리츠의 시가배당수익률이 ESR켄달스퀘어리츠의 예상 배당수익률과 비슷 하다는 점도 상장 시점의 주가 상승 기대감을 낮추고 있다고 판단된다.

DB금융 조윤호



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