규제 풀면 얼마나 늘까… 다가구는 30%대 가능
건폐율·19가구 상한은 그대로… 필지마다 제각
"규제보다 수요가 걸림돌"… 주거 품질도 과제

서울 시내 빌라 밀집 지역 모습. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 앞으로 새로 짓는 다가구·다세대주택은 한 동당 가구 수가 30%대 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다. 정부가 바닥면적과 층수 제한을 동시에 푼 데 따른 것으로, 시행령 개정 이후 건축 인허가를 받는 신축과 기존 건물을 헐고 다시 짓는 경우가 대상이다. 다만 건폐율·용적률과 다가구 19가구 상한은 그대로 남아 실제 증가폭은 필지별로 갈릴 전망이다.

17일 국토교통부에 따르면 지난 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'에 따라 다가구·다세대주택의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계 기준은 한 동당 660㎡ 이하에서 1000㎡ 미만으로 확대된다. 면적 상한이 51.5% 높아지는 셈이다. 다가구주택의 주거용 층수 제한도 3개층 이하에서 4개층 이하로 완화된다.

현재 다세대와 연립주택을 가르는 기준도 660㎡다. 건축법 시행령이 개정되면 660㎡를 넘는 건물도 1000㎡ 미만이면 다세대주택으로 지을 수 있다. 전문가들은 같은 대지에서 면적과 층수 규제를 함께 적용받아 새로 지을 경우 한 동당 가구 수가 30%대 늘어날 여지가 있다고 추산했다. 이미 지어진 건물의 가구 수가 늘어나는 것은 아니다. 실제 증가폭도 건폐율·용적률과 대지 형태, 주차장 기준에 따라 달라질 수 있다. 다가구는 19가구 상한이 유지돼 이미 이를 채운 사업지는 가구 수를 추가하기 어렵다.

대책에는 일조 규제를 완화해 4∼5층도 수직으로 지을 수 있도록 하는 내용도 포함됐다. 상층부가 사선형으로 좁아지는 문제를 줄일 수 있지만 건폐율 등 다른 제약은 남는다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "서울 3종 일반주거지역은 건폐율이 50%여서 용적률을 충분히 활용하지 못하는 부지가 많다"며 "규제 완화 효과를 높이려면 건폐율을 60%로 상향하는 방안도 검토해야 한다"고 말했다.

일조 규제가 완화되면 인접 주택의 채광 저하와 사생활 침해 우려가 커질 수 있다. 건물 규모와 거주 가구가 늘어나는 만큼 주차·소방·승강기 기준과 건물 관리 체계도 함께 점검해야 한다는 지적이다.

최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수는 "층수와 연면적만 늘려 임대사업자용 빌라를 공급하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "건축심의 때 외관과 주차 여건도 함께 살펴 실제 내 집처럼 살 수 있는 빌라를 공급해야 한다"고 강조했다.

대한건설정책연구원에 따르면 지난 2025년 전국 비아파트 착공 물량은 최근 10년 평균의 23% 수준에 그쳤다. 정부는 주택도시기금 대출 지원 확대와 소형 신축 일반주택의 주택 수 제외 세제 특례 연장도 병행하지만 전세사기 이후 낮아진 선호도를 되돌리지 못하면 공급 효과는 제한될 수 있다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "공급을 막는 가장 큰 걸림돌은 규제보다 수요층이 해당 상품을 선호하지 않는다는 점"이라며 "청약·대출·세제상 인센티브로 아파트와 비교한 가격 매력을 높이고 주거할 만한 장점을 제시해야 한다"고 진단했다.