서울 서초구 반포3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'이 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 재건축 부담금 부과액이 가장 큰 단지가 될 전망입니다. 조합원 1인당 예상 금액은 3억원대에서 9억원까지 나옵니다. 편차가 큰데 어떤 값이 맞을까요. 결론은 '아직 아무도 모른다'입니다. 하지만 최근 거래 동향에는 8억~9억원이 반영되고 있는 것으로 나타납니다.

"6년 전 4억, 근데 지금 3억?"

최근 반포 3주구(래미안 트리니원) 조합에 부과될 재건축 부담금이 5149억원으로 예상된다는 통계가 나왔습니다. 서울시가 구청 자료를 모아 서초구청장 출신인 조은희 국민의힘 의원실에 제출한 건데요. 조합원 수를 기준으로 단순 환산하면 1인당 평균 3억1787만원 수준이랍니다.

김예림 변호사(법무법인 심목)는 "3억원대는 불가능할 것 같다"며 "관리처분인가 당시 4억원이 넘었는데 (개발비용에 포함되는) 공사비 증액률도 높지 않았고 시세도 훨씬 높아졌다"고 봤습니다. 2020년 서초구청이 이 조합에 통보했던 예정 부담금은 1인당 4억200만원이었습니다.

재초환법에 따라 재건축 부담금을 계산해 보면 1인당 7억9385억원이 산출됩니다. 재건축 초과이익을 구하는 공식은 '종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택 가격 상승분+개발비용)'입니다. 여기에 부과율을 곱한 게 재건축 부담금이고요. 보수적으로 따져본 이 금액과 최근 언급된 '3억1787만원' 간 괴리가 상당합니다. ▷관련기사: 너무 복잡한 '재초환'…래미안트리니원, 얼마 낼까(2026년 8월24일)

부담금 징수권자인 서초구청은 서울시가 제출한 금액에 대해 "예상치"일 뿐이라고 선을 긋습니다. 구청 관계자는 "조합에 요청한 자료를 받아 한국부동산원에 보내면 부동산원이 부담금을 산정해 구청이 통지하는데 아직 그 단계가 아니다"라며 "지금은 구청이 '예상'하는 액수일 뿐 실제 자료를 바탕으로 한 부담금은 달라질 수 있다"고 말했습니다.

부동산원 관계자는 "검증 의뢰가 들어오면 절차를 진행하는 건 맞지만, 개별 사안에 대해 답변할 수 없다"고 말을 아꼈습니다.

서울시가 밝힌 반포 3주구의 예상 부담금은 7월말 기준 '5026억원'이라고 합니다. 서울시는 구청에서 받은 자료 그대로 국회의원실에 제출했다고 하는데요. 보도된 숫자는 '5149억원'입니다. 구청에선 "의원실에서 숫자를 조금 바꾸신 게 아닌가 싶다"라고 말했습니다. 하지만 의원실은 서울시에서 받은 자료 그대로 냈다고 하네요.

서울시에 부담금 산정 내역을 문의하니 의원실에서 연락이 왔습니다. 이 보좌관은 "서울시 말고 '업계에 따르면'으로 표현해 달라"며 "(추정치인데 확정치처럼 보도되면) 민원도 들어오고 난처하다고 하더라. 우리가 부탁해 받은 자료라 서울시 입장을 고려하지 않을 수가 없다"고 말했습니다. '예상' 부담금 숫자를 내놓고도 구청과 서울시, 이 자료를 배포한 의원실까지 모두 조심스러운 모습이었습니다.

현실은 '9억' 얹어 파는 중

래미안 트리니원의 재건축 부담금은 조합도 "모른다"고 합니다. 조합 관계자는 "얼마가 나올지 아직 아무도 모른다. 나와봐야 안다"라며 "법엔 준공 후 5~8개월 내 부과하게 돼 있는데 아직 구청 공문을 못 받았다"고 말했습니다. 이어 "법은 살아있으니 (부담금이) 안 나온다고 할 수도 없다"라며 "매도자가 낼지, 매수자가 낼지도 아직 정확하지 않다"고 덧붙였습니다.

이런 불확실성 속에서도 부동산 시장 참여자들은 재건축 부담금을 8억~9억원으로 보고 거래하고 있습니다. 부담금을 매도자가 내는 걸로 하고 호가에 얹어 팔거나, 가격을 낮추는 대신 매수자가 향후 부담금을 감당하는 방식입니다.

반포동의 한 공인중개사는 "(전용 84㎡ 기준) 60억원대는 재초환이 포함된 가격이고, 50억원 초반은 연말에 재초환이 확정되면 내야 한다"며 "(부담금이) 8억원은 넘는다고 보는데, 계속 가슴 졸이느니 지금 포함된 걸로 하는 게 낫다"라고 말했습니다.

현행법에 따르면 재건축 부담금은 부과 종료 시점(준공인가일)부터 5개월 이내에 결정·부과해야 합니다. 보유기간을 반영해 감경하는 경우엔 그 시점이 8개월 이내로 늦춰집니다. 삼성물산 건설부문이 시공한 래미안 트리니원은 올해 7월 준공인가를 받았으니 12월~내년 3월이면 가닥이 나올 것으로 보입니다.

다만, 실제 부과 여부는 알 수 없습니다. 재초환법이 도입된 2006년부터 2014년까지 불과 5곳에 25억4900만원이 부과됐고 총 16억3500만원이 징수되는 데 그쳤습니다. 재초환 부과 예상 단지로 꼽히는 서초구 반포현대(반포 센트레빌 아스테리움)만 해도 입주 6년차라 법적 근거가 없습니다. 말만 무성한 재초환, 래미안 트리니원엔 진짜 부과될까요?