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[규제의 역설? ‘강남 로또 청약' 광풍] 1. 강남 ‘로또 청약’ 광풍…왜?
SBSCNBC | 2018-03-24 12:07:21
■취재파일

▶<신현상 / 진행자>
정부가 집값 급등의 진앙지인 강남 재건축을 잡으려고 재건축 초과이익 환수제와 안전진단 강화 등 규제를 강화했습니다.

그 중 하나가 분양가 상한제인데요.

분양가가 주변 시세보다 저렴해서 최근 청약이 끝난 ‘디에이치 자이 개포’는 청약 열기가 뜨거웠습니다.

청약 광풍의 원인부터 살펴보겠습니다.

본격적인 얘기에 앞서 디에이치 자이 개포 견본주택 공개 첫날, 현장의 열기가 어느 정도였는지 준비된 화면부터 확인해 보시죠.

입장을 기다리는 줄이 끝이 안보일 정도입니다.

바로 옆 주차장에는 사람과 승용차, 지방에서 올라온 전세버스까지, 발 디딜 틈이 없습니다.
         
오전 10시에 문을 연 '디에이치 자이' 견본주택에는 새벽부터 수 천명이 몰려 긴 대기줄이 만들어졌고, 하루 종일 북새통을 이뤘습니다.

입장을 기다리는 줄이 보시는 것처럼 이렇게 견본주택과 바로 옆 건물 주차장을 가득 메웠습니다.

[박윤서 / 디에이치 자이 개포 분양소장 : 새벽 6시부터 손님들이 줄을 서기 시작하셨고요. 이례적으로 이렇게 일찍부터 (줄을) 선 건 처음이고 저도 상당히 당황하고 있습니다.]

방문객들은 시세차익에 대한 기대감을 감추지 않았습니다.

[디에이치 자이 개포 분양객 : 가능성은 거의 없는데 로또니까 그런 기회를 한번 보고 해보려고 하는 거죠.]

[박범수 / 서울시 송파동 : 제가 당첨됐다고 생각해보면 돈 있는 사람들이야 그냥 살 수도 있겠는데 (저는) 나중에 입주 시기 이후에 피(웃돈) 받고 팔지 않을까…]

[인터뷰 : 최형식 / 서울시 반포본동 : 사람들이 프리미엄을 보고 오는 그런 느낌 같아요, 제가 볼 때는. 프리미엄 아니면 뭐 하려고 15억, 16억을 주고 살 겁니까?]

중도금 대출이 막혔는데도 오늘 하루 견본주택을 찾은 사람은 만 명이 넘었습니다.

분양가를 감안하면 최소 7~8억 원의 현금을 들고 있는 실수요자와 청약 조건을 확인하려는 사람들이 전국에서 몰렸다는 분석입니다.

[최현지 / 서울시 개포동 : 정부에서 위장전입을 조사한다고 하니깐 저희 같은 사람들이 이 아파트를 구매하기에는 더 유리한 것 같습니다.]

앞서 국토부는 자금 출처 조사와 함께 청약 가점을 높이기 위한 위장전입 실태를 철저히 들여다보겠다고 예고한 바 있습니다.

'현금 부자들만의 잔치'라는 곱지 않은 시선에도 '디에이치 자이'는 견본주택 개관 첫날부터 인산인해를 이뤘습니다.]

▶<신현상 / 진행자>
정부가 중도금 대출도 막고 위장 전입이나 세무 조사도 강화한다고 예고했는데도 청약 열기가 정말 대단했네요.

10만 청약설이 돌기도 했던 디에치 자이 개포와 주요 강남권 재건축 단지 순위 청약이 마감됐죠?

먼저, 디에이치 자이 개포 1순위 청약 결과는 어땠습니까?

▷<이광호 / 기자>
네, 10만 청약설까지 돌았지만 그보다는 경쟁률이 다소 낮았습니다.

전체 3만 1000여 명이 몰려 평균 경쟁률은 25대 1을 기록했고, 최고 경쟁률은 90.7대 1이었습니다.

예상보다 낮긴 하지만, 이 아파트 물량이 2000가구에 육박했던 데다가 대출까지 안 됐던 점을 감안하면 여전히 많은 사람들이 청약을 신청했다는 평가입니다.

▶<신현상 / 진행자>
이와 함께 관심을 모았던 논현 아이파크 재건축 분양 단지도 1순위 청약 결과가 나왔죠?

▷<이광호 / 기자>
네, 논현 아이파크는 디에이치 자이 개포처럼 물량이 많진 않습니다.

일반공급으로 76가구가 분양됐는데, 1400명가량이 접수해 평균 경쟁률 18.3대 1을 기록했습니다.

주상복합 아파트로 소형 평수가 많아 실수요자의 관심이 높았던 것으로 평가됩니다.

▶<신현상 / 진행자>
디에이치 자이는 다른 재건축 아파트에 비해 분양 물량이 많고 주변 시세보다 분양가가 저렴해서 로또를 꿈꾸며 인파가 몰렸는데,  예상되는 시세 차익, 어느 정돕니까?

▷<이광호 / 기자>
네, 디에이치 자이 개포 남서쪽에 위치한 래미안 루체 하임이라는 재건축 단지가 있습니다.

지난 2016년 6월에 분양했는데 분양권 전매 제한이 시행되기 전이라서 분양권 시세가 형성돼 있는데요.

이 아파트 분양가가 3.3㎡당 평균 3730만 원이었는데, 지금 전용 84㎡ 기준으로 시세가 20억 원에 육박해 (18억 9천~19억 9천) 프리미엄이 6억 원가량 붙었습니다.

디에이치 자이 개포 역시 입지가 비슷하고 신축 아파트인 만큼 비슷한 수준의 시세차익을 누릴 수 있지 않겠느냐는 기대감이 부풀고 있는 겁니다.

▶<신현상 / 진행자>
당첨만 되면 앉아서 수억 원의 시세 차익을 기대할 수 있어 ‘로또 아파트’라는 건데요.

그런데 분양가가 9억 원 이상이면 중도금 대출이 안 되잖아요?

목돈이 없으면 당첨돼도 계약하기 힘든 경우도 꽤 있을 텐데, 어떤가요?

▷<최서우 / 기자>
실제로 올 초 로또 청약이라고 관심으로 모았던 과천 푸르지오 써밋에서 전체 일반 분양 물량의 20%가량이 미계약됐습니다.

동 호수 추첨 결과가 마음에 들지 않았거나, 자금 여력을 생각하지 않고 ‘묻지 마 청약’을 했다가 포기한 경우가 대다수입니다.

디에이치 자이는 이런 경우 막기 위해 예비당첨자수를 기존보다 두 배 늘려 뽑았는데 미계약분이 발생할 지는 좀 더 두고 봐야할 것 같습니다. 

미계약분이 발생해도 건설사 입장에선 크게 걱정이 없습니다.

미계약분은 100% 추첨으로 소진되는데, 청약통장도 필요 없고 집이 몇 채 있든 돈만 있으면 살 수 있습니다.

앞서 미계약이 대거 발생한 과천 로또 청약 단지도 10대 1의 경쟁률을 기록하며 순식간에 미계약 물량이 모두 팔렸습니다.

디에이치 자이의 경우, 혹시라도 나올 미계약분에 대한 문의가 지방에서도 올 정도로 쇄도하고 있는 상황입니다.

▶<신현상 / 진행자>
중도금 대출이 막히다 보니 지인이나 친지들끼리 돈을 모아서 투자하려는 경우도 있다면서요?

▷<이광호 / 기자>
일부 그런 움직임도 있지만, 기본적으로 자금력을 갖춘 사람들이 달려들고 있는 모양새입니다.

인근 지역 전세 거주자들이 전세금을 활용하고, 부족한 돈은 현금으로 마련하겠다는 게 현장에서 가장 흔하게 들을 수 있던 자금 마련 대책이었습니다.

▶<신현상 / 진행자>
그런데 디에이치 자이 중도금 대출이 막히다 보니 결국 돈 있는 사람들, 현금 부자들이 기회를 잡았다...

이렇게 볼 수 있는데 그래서 금수저 청약 논란이 일고 있죠?

▷<이광호 / 기자>
네, 그렇습니다.

지난 19일 디에이치 자이 특별공급 1순위 청약 발표 결과 만 19세를 갓 넘긴 1999년생이 포함돼 있었습니다.

분양가가 12억 원 대로 계약금과 중도금까지 최소한 8억 원 대가 있어야 하는데 결국 부모의 증여로 분양을 받을 수밖에 없는 거죠.

신혼부부 특별분양의 경우 부부 합산소득 7천만 원이 한도가 되고, 다자녀 특별공급 역시 무주택기간이 최소 10년을 넘기면서 6세 미만 영유아 자녀가 3명 이상 있어야 합니다.

이런 조건을 가진 사람 중에 10억 원대 중반 아파트를 현금으로 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠습니까?
 
부모나 친척으로부터 자금을 지원받는 소위 금수저 청약이라는 말이 끊이지 않는 이유입니다.

▶<신현상 / 진행자>
그런데 사회적 약자를 배려하기 위해 우선 제공되는 것이 특별공급인데, 디에이치 자이 개포처럼 고가 아파트에는 이런 기준이 안 맞는 것 아닌가요?

▷<이광호 / 기자>
여기에 아예 일정 가격 이상의 아파트는 특별공급 대상에서 제외해야 하는 것 아니냐는 의견도 있습니다.

애초에 특별공급이 상대적 취약계층에게 내 집 마련의 기회를 주자는 취지에서 만든 제도인데, 10억 원짜리 아파트를 사는 사람들이 취약계층이 맞느냐는 지적이죠.
 
그래서 다양한 대안들이 거론되고 있는데요.

우선 상환능력이 있는 계층에는 대출을 허용하자는 주장이 있고, 특별공급 기준을 낮춰야 한다는 주장이 있습니다.

특히 신혼부부의 경우 결혼 후 3년만 인정이 되고 소득기준도 너무 낮다는 말이 많은 상황입니다.

▶<신현상 / 진행자>
정부는 투기 세력 차단과 실소유주 위주의 분양을 강조했어요.

그래서 사실상 로또 청약 단지를 겨냥해 편법으로 청약 점수를 높이려는 경우도 꼼꼼히 들여다보겠다고 했잖습니까?

▷<최서우 / 기자>
85제곱 미터 이하는 100% 가점제가 적용되기 때문에 당첨되려면 최소 65점 이상 70점대까지 얘기가 나왔었거든요.

대표적으로 가점을 편법으로 올리는 방법이 같이 살지 않는 부모님의 주소를 옮겨서 부양가족수를 늘리는 건데요.

정부가 지자체와 협업해서 실제로 그런지 위장전입 여부를 꼼꼼히 들여다 볼 계획입니다.

▶<신현상 / 진행자>
당첨자들은 위장전입 조사의 관문을 넘어도 자금 출처나 편법 증여 같은 또 다른 관문이 남게 되죠?

▷<최서우 / 기자>
네, 국토부는 청약 당첨자들에 대해서 자금마련계획서를 받고 실제로 분양대금을 어떻게 조달했는지 이 부분을 들여다보겠다는 건데요.

부모의 돈을 도움을 받아서 분양대금을 납부할 경우 증여세가 발생하니까 증여세를 세금을 제대로 내는지 이 부분을 철저히 조사하겠다, 이런 취지 같고요.

특히나 오는 4월부터는 국세청이 부동산 편법 증여에 대해서 들여다보는 기준이 있는데 이 기준을 팍팍하게 가서 대상을 확대하겠다는 계획을 밝히기도 했습니다.

[이동신 / 국세청 자산국세국장 : 이번에 증여추정 배제 기준 금액 인하로 앞으로 국세청에선 주택 등을 이용한 세 부담 없는 증여행위에 대해 보다 더 세밀하게 검증해 나갈 것입니다.]

▶<신현상 / 진행자>
그렇군요.

정부의 고강도 규제책에도 불구하고 청약 열기를 꺾지 못했는데 만일 분양을 받으면 정말 ‘로또 아파트’라고 할 만한가요?

▷<최서우 / 기자>
사실 저희도 여러 가지 가정이 필요하긴 한데 시세가 얼마나 붙을지 또 언제 주택을 분양받아서 매도를 할지 이런 여러 가지 조건에 따라서 시세 차익이 예상 치와 조금은 다르긴 한데요.

일단 뭐 결론부터 말씀드리면 시세차익이 많게는 절반 까지를 세금으로 낼 수도 있다는 얘기인데 바꿔 이야기하면 세금 내더라도 절반은 어쨌든 이득을 볼 수 있다는 얘기니까 사실 청약을 나선 입장에서는 로또 청약이다 인식할 수 있을 것 같은데요.

그리고 2년 이상 좀 보유를 하고 매도를 하게 되면 세금이 줄긴 하는데 이 경우에도 앞서 저희가 얘기해드린 것처럼 자금을 가지고 있는 사람들 보다는 개인적인 신용대출이라든지 여러 가지 대출을 통하는 경우가 많은데 그러면 금융비용이 발생하니까 실제로 시세차익은 그것보다 작아질 수 있기 때문에 본인의 자금 상황을 고려해서 시세차익을 예상해보는 게 좋을 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)   
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