내년 부활하는 '재건축 초과이익환수제'를 피하기 위해 재건축조합들이 속도를 내고 있다. 일정을 서둘러 단축시키며 연내 관리처분인가만 남겨둔 단지들이 특히 그렇다. 이에 비해 환수제 적용이 불가피한 단지들은 비교적 차분히 사업 조건들을 챙기고 있다.

17일 일선 부동산 중개업소 및 재건축 조합 등에 따르면 현재 사업시행인가를 받고 연내 관리처분인가 신청을 앞두고 있는 단지는 서울 서초구 강남역 인근 '서초 신동아', 반포지구 일대 '한신4지구', '반포주공1단지 1·2·4주구', '신반포3차·경남', '신반포14차' 및 송파구 잠실 '미성·크로바' 등이다.
 

이들 조합은 초과이익환수제를 피하기 위해 '속전속결'로 사업 진척을 서두르고 있다. 초과이익 환수제가 내년 이후 관리처분인가를 신청하는 조합부터 다시 적용되기 때문이다.

◇ '연내 관리처분' 위해 건설사와 공동사업

 
#[초과이익환수제]가 적용되는 재건축 조합은 사업 추진 시점부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘길 경우 초과 이익의 10~50%를 부담금으로 내야한다.

서울 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 조합은 이날 임시총회를 열고 관리처분인가 신청에 필요한 안건 등을 처리한다. 이 조합은 초과이익환수제를 피하기 위해 대형 건설사의 사업추진력을 빌리는 '공동사업시행' 방식을 택했다.

임시총회에서는 공동사업자를 GS건설로 정하고 시공을 맡겼지만 부결됐던 협약서 가결, 물가상승률 5% 이상 상승시 공사비 반영, 조합원 분양신청 기간 결정 등 안건이 다뤄진다. 내달 27일 관리처분총회를 열고 28일 서초구청에 관리처분계획 인가 신청을 한다는 계획이다.

서초 신동아 재건축 조합은 지난 4월 사업시행인가를 받았고 이어 8월에는 대림산업을 시공사로 선정했다. 현재 철거와 건설, 조합원 분양 등의 내용을 확정하는 관리처분계획 수립 총회를 준비하는 상태다. 현재 의견 수렴 중인데 조합원 분양가 책정 등에 이견이 빚어지면 연말까지 관리처분인가 신청이 어려울 수도 있다.

신반포3차·경남아파트(통합)와 신반포14차도 사업 속도를 높이기 위해 시공사인 삼성물산, 롯데건설과 공동사업 계약을 맺었다. 두 조합 모두 지난 9월 사업시행인가를 받았고, 연내 관리처분인가를 신청하기 위해 후속 절차를 서두르고 있다.

롯데건설을 시공사로 선정한 잠실 미성·크로바 재건축조합도 다음달 말까지 관리처분총회 및 관리처분인가 접수를 완료해 재건축 초과이익환수제를 피해간다는 전략이다.

하지만 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업을 서두르면서 오히려 사업성이 훼손될 우려도 있다는 지적이 나온다. 부동산114 관계자는 "공동사업시행방식을 채택한 경우 사업 속도는 빨라질 수 있지만 시공사와 사업이익을 나누는 구조 등이 되면서 문제가 생길 수 있다"고 말했다.

시공사 입장에서는 경기 변동 우려에도 일반분양분 미분양 책임을 책임져야 하고 공사비도 올려 받기 여렵다. 한 건설사 관계자도 "연내까지 관리처분인가를 받기 위해 조합원들간 의견도 제대로 수렴되지 않은 채 서면 등으로 사업을 진행하면 이후 분쟁 소지가 생길 수 있다"고 말했다.

◇ 나머지는 초과이익환수제 대상

이들 외에 아직 사업시행인가를 받지 못했거나, 시공사를 선정하지 못한 단계에 있는 재건축 추진 단지들은 초과이익 환수제를 피하기 어렵다. 아파트 재건축 사업은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획 인가신청 등의 절차를 거쳐야 하는데 이 각각 단계마다 최소 3~6개월 기간이 필요해서다.

강남구 대치동 '쌍용2차'와 서초구 '반포주공1단지 3주구', 송파구 문정동 136 일대 재건축 등도 이제 시공사 선정작업에 들어가기 때문에 초과이익환수제 회피는 이미 물건너간 상태다.

대치 쌍용2차는 지난 14일 조합 사무실에서 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열고 건설사들로부터 입찰참여의향서를 제출받았다. 입찰은 다음달 29일 마감하며 내년 2월초 조합원 총회를 열어 시공사를 선정할 예정이다.

반포주공1단지 3주구 조합도 오는 25일 시공사 입찰을 마감하고 다음달 17일 시공사 선정총회를 연다. 송파구 문정동 136 일대 재건축도 지난 13일 시공사 입찰을 받았고 다음달 16일 시공사 선정총회를 열어 시공사를 확정지을 계획이다.
 

최근 최고 층수 49층 계획을 접고 35층으로 선회한 대치동 '은마'아파트 조합도 초과이익환수제가 적용된다. 이 단지는 아직 사업시행인가도 받지 않은 비교적 사업 초기 단계다. 

▲ 현대건설을 재건축 공동사업자로 선정하고 연내 관리처분인가 신청을 목표로 사업을 추진중인 서울 서초구 반포 1단지 1·2·4주구. /사진=이명근 기자 qwe123@