"외곽으로 나가 저런 집에서 살까."

"출퇴근은 어떻게 할건데!"(혹은 "뭐 먹고 살건데?")

요즘 한 방송사에서 의뢰인이 직접 나와 전셋집 등 살 집을 의뢰하면 예산이나 조건에 맞는 집을 찾아주는 프로그램을 방영하고 있습니다.

배틀 형태로 여러 후보군의 집들을 보여주는데요. 서울뿐 아니라 전국의 다양한 지역에 있는 집을 보고 또 시세를 알아가는 재미가 있습니다.

최신형(?)의 신축 빌라나 주택 등이 자주 소개되고는 하는데요. 도심 외곽으로 조금만 벗어나면 테라스 혹은 잔디가 깔려있는 마당, 루프탑, 그리고 다락방 등이 있는 근사한 집들도 많이 보이더군요.

빽빽한 성냥갑 아파트에 주로 사는 현대인들이라면 한번쯤 '로망'으로 여겼던 그런 집들도 자주 눈에 띕니다. 잔디 깔린 마당에서 아이들이 뛰놀고 혹은 테라스에서 맥주 한잔 기울이는 그런 것들 말이죠.

하지만 어느새 이는 가족간에 말다툼의 원인이 되기도 합니다. 누구 한명이 꼭 '저런데 가서 살자'고 말하면서지요. 한 가정에 파란(?)을 일게 만듭니다.

이내 정신을 가다듬습니다. 다시한번 냉정하게 생각해 봅니다. 신축이라면 '대출'이 분명 껴 있을텐데 괜찮을까라고 말이죠.

통상 신축 건물의 경우 웬만한 현금부자들이 아니라면 건축주들이 집을 짓기 위해 대출을 받게 되는데요. 이 때문에 해당 집에 담보가 설정돼 있을 가능성이 있습니다.

소개된 집 가운데 일부를 골라서 한번 알아봤습니다. 직접 등기부등본을 떼 보면 확실하지만요. 자세한 주소를 모른다면 인근의 부동산중개업소를 활용하는 것도 한 방법이죠.

서울에 있는 신축 다가구 빌라 A 입니다. 총 5가구가 살수 있는 빌라인데요. 전셋값은 4억원입니다.

아니나다를까. 대출 10억원이 있다는군요. 채권최고액 12억원으로 설정돼 있다고 하고요. 통상 은행은 대출 10억원을 해주더라도 근저당설정은 대출금액의 110~120%를 하는데요. 대출을 갚지 못한 경우 연체이자나 경매로 넘어갈 때 발생하는 부대비용 등을 고려한 것입니다.

아무튼, 해당 중개인은 "땅값만 30억~35억원이고 감정가가 50억원으로 (전세보증금이)집값의 70%를 넘지 않기 때문에 걱정하지 않아도 된다"며 안심을 시키더군요.

최악의 경우를 생각해보면요. 이 집이 경매로 넘어가서 50억원에 낙찰받았다고 칩니다. 은행 대출 10억원을 빼도 총 5가구의 보증금(대략 20억원)은 충분히 돌려받을 수 있겠다는 단순한 셈법인데요.

문제는 실제로 그렇게 단순하지는 않다는 겁니다. 이 분야 전문가인 고준석 동국대 겸임교수(동국대 법학박사·사진)에게 문의를 해 봤습니다.

결론부터 얘기하면 고 교수는 "근저당권이 설정돼 있는 집은 전세보증금을 지킬 수 있는 대항력이 없다"고 말합니다. 즉 최악의 경우 세입자가 보증금을 날릴 수도 있다는 얘기입니다.

50억원짜리 집이 경매에 넘겨졌다고 치면요. 근저당권보다 우선순위에 있는 것 중에 세금이 있습니다. 이 주택 소유주가 세금을 채납했다면 세금을 먼저 떼어 간다는 것인데요.

가령 땅을 상속받아 그 땅에 A주택을 지었는데 이 주택 소유주가 상속세 수십억원을 안냈다고 하면 이 상속세를 떼어가고 대출금 10억~12억원을 떼어가고 나면 보증금을 받을 수 없게 되는 상황이 발생할 수도 있다는 것이죠.

고 교수는 "경매의 경우 배당 순서로 보면 1순위가 비용상환청구권, 그 다음이 임금채권소액보증금, 국세지방세, 그리고 4순위가 근저당권"이라며 "앞에 3가지의 리스크가 있을 수 있는데 세입자 입장에선 어디서 우발적으로 튀어나올지 알 수 없고 선순위에 밀려서 보증금을 못받을 수 있다"고 설명합니다.

고 교수는 "세입자의 대항력 여부는 선순위 권리가 생기기 전에, 즉 근저당권 설정 전에 전입신고를 하느냐 안하느냐 여부"라고 말합니다.

만약 근저당권 설정 전에 전입신고를 했다면 대항력이 있기 때문에 경매에 넘어가더라도 낙찰자가 이 보즘금을 먼저 물어줘야 한다는 것입니다. 또 전세보증금 잔금을 치르면서 집주인이 근저당권을 말소한다면 다행이고요.

혹시라도 근저당권이 설정돼 있는 집에 들어가야 한다면 주택보증보험을 반드시 들어야 한다고 조언합니다.

또 다른 서울의 신축 빌라 B의 경우 인근 중개업소 관계자는 "전세라서 대출이 있으면 안된다"면서 "매매가 대비 전세가가 80% 정도 들어가기 때문에 대출이 있으면 중개업소에서 진행하기 어렵다"고 말하더군요. 이유야 어찌됐든 대출이 없다니 다행인데요.

꼭 신축주택이 아니라도 대출이 있는 집을 임차하는 경우에는 매매가보다 대출금이 적다고 안심할게 아니라 신중하게 따져봐야 할 대목입니다. 내 보증금은 내가 지켜야 하니까요.