"청약 전략을 세운다고 먹히는 상황이 아니다"

민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 공급자(건설사?정비사업 시행자 등) 뿐 아니라 수요자들의 셈법도 복잡하다. 상한제가 시행되면 저렴한 가격에 집을 분양받을 수 있다는 점에서 실수요자들을 고민에 빠지게 만든다.

하지만 서울이나 수도권 인근 청약시장에는 그동안 장롱 속에 묵혔던 청약통장들이 하나같이 쏟아지는 형국이어서 가격을 저울질하거나 전략을 짜다가 자칫 기회를 잃을 수 있다. 결국 자주 문을 두드리며 당첨 가능성을 높이는게 최고의 전략이라고 전문가들은 입을 모은다.

◇ 바늘구멍보다 더 좁은 당첨의 문

높은 경쟁률을 뚫어야 하는 상황을 흔히 '바늘구멍'이라고 표현하지만 최근의 청약시장은 이것으로도 부족할 정도다. 밀어내기 분양으로 주택 공급 수는 전년과 비교해 크게 늘었지만 그 이상으로 청약자가 몰리고 있는 까닭이다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 8월 이후 서울을 포함한 주요 지역 분양단지 청약 경쟁률은 95대1을 넘는다.

서울 이수 더 푸르지오 프레티움 평균 경쟁률은 203.75대 1, 평균 당첨 가점은 67점이며 송파 시그니처 롯데캐슬도 경쟁률 54.93대 1, 당첨가점은 64.7을 기록했다.

인천 송도에서 분양한 송도 더샵 센트럴파크 3차의 경우 경쟁률은 206.13대 1, 가점은 76점에 달해 모두를 놀라게했다. GTX-B노선 예비타당성 조사 통과 등 개발호재와 최근 청약시장의 분위기가 맞물리면서 청약통장을 끌어 모은 것으로 해석된다.

청약 과열 현상은 앞으로 심화될 전망이다. 상한제 시행 이후 정비사업장을 중심으로 신규 주택 공급이 줄어들 것이란 우려가 많아 새집을 원하는 무주택 실수요자 뿐 아니라 갈아타기 1주택자, 자금동원력을 앞세운 투자자 등이 청약 시장에 뛰어들 가능성이 크기 때문이다. 청약 전략이 '무용지물'이라고 평가받는 이유다.

◇ 가점 높으면 상한제 이후가 유리하지만…

청약제도가 무주택 실수요자를 중심으로 조성된 만큼 가점이 높은 수요자가 당연히 유리하다. 때문에 가점이 60점 이상인 실수요자라면 좀 더 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 상한제 시행 이후를 노리는 것도 한 방법이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "굳이 청약 전략을 세우자면 다주택자와 갈아타기 1주택 수요자, 무주택 수요자로 구분해 접근해야 한다"며 "다주택자나 갈아타기 1주택자는 상한제 시행 전  적극적으로 청약을 넣거나 혹시 나올 수 있는 미달 물량 등을 노리고, 가점이 높은 무주택 실수요자는 상한제 시행 이후가 더 나을 수 있다"고 말했다.

이어 "투자나 갈아타기 수요의 유주택자들은 상한제가 적용되면 전매제한이 최대 8년 이라는 점에서 부담이 크다"며 "이로 인해 상한제 시행 이후에는 청약 시장에서 어느 정도 가수요가 빠져나갈 수 있다"고 설명했다.

그렇다고 상한제가 시행되기만을 기다리는 것도 금물이다. 입지적 장점으로 미래 가치가 있거나, 관심 있게 지켜본 단지라면 상한제 시행 여부와 상관없이 적극적으로 청약을 넣어야 한다는 게 중론이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "최근 청약시장을 보면 내 집 마련이든 투자든 일단 당첨이 우선이기 때문에 청약에 나서는 게 낫다"며 "특히 관심을 가졌던 단지라면 상한제를 고려할 게 아니라 당연히 청약을 넣어야 한다"고 강조했다.

고준석 동국대 겸임교수는 "최근 서울에서 분양하는 단지는 미래가치가 있기 때문에 기회가 된다면 청약을 넣어 당첨 확률을 높여야 한다"며 "수도권 중에서는 서울 접경지인 과천과 하남, 광명이 유망한데 특히 광명은 신안산선 개통 수혜도 기대할 수 있어 이들 지역 분양 단지는 상한제 시행 여부에 상관없이 청약에 참여해볼 필요가 있다"고 조언했다.