'청약 우선배정 30%', '주택담보대출비율(LTV) 90%까지 완화', '용산공원부지 등 10만 가구 전량 청년기본주택으로 공급'….

대선을 앞두고 청년층을 겨냥한 부동산 공약이 속속 나오고 있다. 전날(23일) 부동산 공약을 발표한 이재명 더불어민주당 대선 후보는 '청약기회 확대+규제완화'를 통해 청년들의 내 집 마련 꿈을 실현시키겠다는 청사진을 그렸다. 

치솟는 집값에 주택마련이 어려워진 젊은층에겐 희소식이다. 그러나 주택공급 계획물량이 과다해 재원조달 등의 한계가 예상되는 데다 청약제도 변경이나 규제완화 시 부작용이 뒤따를 전망이라 사실상 청년들의 내집마련으로 이어지긴 어려울 것이란 지적이 나온다. 

'청년 특공' 생길까…밑돌 빼서 윗돌 괴기?



이재명 후보는 전날 '전국 311만 가구 주택 공급'을 골자로 하는 부동산 공약을 발표하는 자리에서 "청년의 내 집 마련 꿈을 실현하겠다"며 "청년을 포함한 무주택자가 평생 한 번은 당첨될 수 있도록 주택공급 기반을 확대하겠다"고 공언했다.

이를 위해 △청약 물량 30% 무주택 청년에게 우선 배정 △청년 등 생애최초 주택 구입자에 주택담보대출비율(LTV) 90%까지 인정 △용산공원 인근 부지 10만 가구 전량 청년기본주택 공급 등을 약속했다. 

우선 청년층의 청약기회를 확대하겠다고 공약했다. 

현 정부 들어 집값이 크게 치솟으며 청약시장으로 수요자들이 몰린 가운데, 가점제 위주의 청약제도에 상대적으로 청약 가점이 낮은 젊은 세대의 청약 당첨이 점점 어려워진 점을 반영한 것으로 분석된다.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 천준호 의원이 지난해 국토교통부로부터 제출받은 2016~2021년 청약당첨자 현황 자료에 따르면 서울 민영주택 일반공급 청약 당첨자의 평균 연령은 2016년 42.4세에서 2021년 46.9세로 높아졌다. 

이재명 후보는 공공주택 공급물량의 30%를 청년에게 우선 배정해 기회를 확대해준다는 방침이다. 이를 위해선 일반 청약 물량을 줄이거나 특별공급 물량을 조정하는 방식이 거론된다. 이 과정에서 '제로섬'(한쪽의 이득과 다른쪽의 손실을 더하면 제로가 되는 게임이론) 논란이 우려되고 있다. ▷관련기사:[45세 (주택)청약씨]가점에 울고 특공에 울고(2021년2월19일)

일반공급 비율은 △국민주택 공공택지 15% △민영주택 공공택지 37% △민영주택 민간택지 47% 등에 불과하다. 가뜩이나 적은 일반공급을 더 줄이면 기존 청약가점을 쌓아온 4050세대가 불리해져 '역차별' 논란이 나올 수 있다. 

특공에서 청년 유형을 새롭게 추가한다고 해도 마찬가지로 다른 특공 비중을 축소해야 한다는 문제가 나온다. 앞서 정부가 젊은층의 청약기회 확대를 위해 신혼부부 및 생애최초 특별공급 비중을 높이고 1인 가구도 생애최초 특공에 신청할 수 있도록 하는 등 제도를 일부 개편했지만 전체 물량을 확대하는 것이 아닌 '비율 쪼개기'를 하면서 상황이 크게 바뀌지 않았다는 평가가 잇달았다. 

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "청년들이 사회활동을 시작하는 시점에서 주택 마련은 제일 부담이 되는 부분인 만큼 청년층의 주거 지원을 강화하는 방향은 긍정적이라고 생각한다"면서도 "다만 특정 계층에 특혜를 주는 식의 제도 변화는 밑돌 빼서 윗돌 괴는 식이라 세대간의 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 

금싸라기 땅을 '청년기본주택'으로?



이 후보는 용산공원 일부 부지와 주변 반환부지에 10만 가구 전량을 '청년기본주택'으로 공급하겠다고 공약했다. 

기본주택이란 중산층이라도 무주택자라면 누구나 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있도록 보장하는 공공주택이다. 이재명 후보가 지난해 초부터 구상한 기본주택은 역세권 인근에 30평형대(4~5인 가구 수용) 고품질 아파트다.

10만 가구는 헬리오시티(9510가구) 10개가 넘는 규모로 재원 조달, 부지 마련 등이 현실적으로 어렵다는 지적이 나온다. 

더군다나 지역 주민들의 반발도 넘어야 할 벽이다. 용산 일대는 용산정비창(1만 가구), 용산캠프킴(3100가구) 등 국토부가 지난 2020년 5·6대책 및 8·4대책을 통해 공공주택 공급을 추진 중이다. 지역주민들은 서울의 중심부에 위치한 '금싸라기 땅'을 대규모 임대촌으로 조성한다는 것에 대해 반발하고 있다.  

두성규 선임연구위원은 "현 정부 들어 정비사업을 막고 있다 보니 주택공급 물량 확보를 위해 사회적 합의가 되지 않은 주택공급안, 던지기식 공약들이 나오고 있다"며 "어떤 부지를 이용할 때는 중장기적인 도시의 발전·성장을 봐야 하는데 단순히 주택시장 수급만으로 접근하고 있어 아쉽다"고 말했다.

이어 "대규모 주택공급을 하려면 용적률을 크게 올려야 하는데 그렇게 되면 일대 일조권이나 조망권 침해가 불가피하고 최근 사회적으로 문제가 된 붕괴사고 등의 위험도 있을 수 있다"며 "지역민들의 의견을 충분히 듣고 사회적 합의를 거칠 필요가 있다"고 덧붙였다. 

공공임대를 지어 공급한다고 해도 문제다. 이미 용산의 집값이 크게 오른 상태라 '반값 아파트'라고 해도 가격이 만만치 않을 예정이다. 한국부동산원에 따르면 용산 아파트 중위매매가격은 지난해 1월 13억2750만원에서 12월 16억1500만원으로 1년 만에 3억원가량 오른 상태다. 

금융규제 완화 공약에도 우려의 시선을 보내고 있다. 이 후보는 청년층 생애최초 주택 구입자에 LTV 비율을 90%까지 완화해주는 공약도 제시했다. 다만 이 경우 대출 받아 집 사는 이들이 늘면서 집값이 다시 널뛸 수 있는 데다, 금리 인상기라는 점에서 청년층에 고스란히 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다. 향후 자산가치가 하락했을 경우 '하우스 푸어' 양산 등도 우려된다. 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "LTV 비율 완화 시 무리하게 대출받아 산 집은 나중에 집값이 하락했을 때 깡통주택이 될 수 있다는 부작용이 예상된다"며 "청년들의 내집마련을 위해선 전반적인 공약 사항을 좀 더 면밀하게 검토할 필요가 있다"고 말했다.