"안그래도 비싼데 '올 현금' 세입자 어찌 구하나"
반전세로 돌려 잔금 처리? 그마저도 불가능
'고액 반전세', HUG 보증 안나와

서울시 강남구의 한 공인중개사에 매물 광고가 게시돼 있다. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 정부가 가계부채 관리 강화 방안의 일환으로 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 금지하면서 수분양자들의 자금 조달 계획에 문제가 생긴 가운데, 강남3구(강남·서초·송파구) 중심의 고가 단지는 특히 타격이 클 것으로 예상된다. 전세를 '반전세(보증부 월세)'로 돌릴 수도 없다는 점에서다.

2일 업계에 따르면 서초구 메이플자이(3307가구)가 지난 6월 30일 입주를 시작해 이번 대출규제의 타격을 가장 먼저 받게 됐다. 서초구 래미안원페를라(11월), 강남구 청담르엘(11월), 송파구 잠실래미안아이파크(12월) 등의 대단지들도 올 하반기 입주를 앞두고 있다.

이들 단지는 애초에 전세 가격이 높아 대출 없이 들어올 세입자를 찾기가 어렵다. 입주를 앞둔 한 단지의 소유주 A씨는 "올(all) 현금 세입자가 안구해지면 그나마 반전세로 돌려서 나오는 보증금에 나머지를 현금으로 만들어 잔금을 내는 방법도 생각하고 있다"면서 "고가 아파트는 반전세도 안 될텐데 이게 웬 날벼락인가 싶다"고 말했다.

반전세는 보증금이 전세보다는 낮아 이른바 '올 현금' 세입자를 구하기가 상대적으로 수월할 수 있다. 또 월세보다는 높은 보증금을 받을 수 있는 데다 매달 월세가 들어와 잔금 부담이 줄어든다.

하지만 고가 주택의 경우, 지난해 하반기부터 반전세가 사실상 불가능해진 상황이다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 12월 30일부터 '고액 반전세' 계약시 전세금 반환 보증 보험에 가입할 수 없도록 했다. '전월세 전환율 6%'를 적용해 수도권에서 7억원의 전세 보증금을 초과할 경우 HUG 보증이 나오지 않는 것이다. 한국주택금융공사(HF)도 전월세 전환율을 고려해 전세대출보증을 하는 방향으로 제도를 바꾼 바 있다.

정부는 이번 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지' 대책이 전세 가격 하락을 유도하는 것이라는 설명이다. 금융당국 관계자는 "전세값을 과도하게 올리면 그만큼 현금을 가진 사람이 없겠지만, 합리적으로 조정한다면 입주하려고 하는 사람은 충분히 있을 것"이라며 "전세값이 자연스럽게 조정될 것"이라고 말했다.

한 부동산 전문가는 "집주인들이 현금을 마련할 수 있는 방법을 어떻게든 찾으려 노력 중이겠지만, 울며 겨자먹기로 급매로 매물을 내놓는 이들도 나올 것"이라고 내다봤다.