이재명 정부 첫 부동산 정책인 '6·27 대출 규제'가 정비사업에도 영향을 미칠 전망이다. 재건축·재개발 사업지의 기본 이주비 한도가 6억원으로 축소돼서다. 조합원들은 건설사가 별도로 지원하는 추가이주비에 매달려야 하게 됐다.

재개발 지역은 노후 빌라 등이 많아 주택담보대출 기준인 감정평가 금액이 적게 나올 수 있어 영향이 적지만, 주요 지역의 고가아파트 재건축 단지에서 영향이 더 클 전망이다. 소규모 정비사업이나 신용등급이 낮은 건설사들이 진행하는 정비사업장도 추가이주비 대출 금리가 높아 사업 진행에 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다. 

대출 규제 '정비사업'도 흔들까 

정부는 지난달 27일 강력한 대출 규제를 내놓으며 수도권 내 모든 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한했다. 이는 재건축·재개발 등 정비사업 단지에도 적용된다. ▷관련기사 : 이재명 정부 첫 집값 대책은 '초유의 대출 옥죄기'(6월27일)

즉 개건축·재개발 조합원들이 기존 주택을 담보로 이주비 마련을 위해 대출을 받을 때도 최대 6억원까지만 대출이 가능하다. 현재 관리처분인가가 나지 않은 사업장 모두가 대상이다. 

대규모 재개발 사업지인 서울 용산구 한남2구역을 비롯해 한남4·5구역도 아직 관리처분인가 전이다. 강남구 개포주공 6·7단지, 동작구 노량진 1·3구역을 비롯해 송파구 가락삼익맨숀, 양천구 목동 재건축 단지도 모두 대출 제한 대상이다. 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 서울에만 총 68곳의 사업지가 포함된다.

강남이나 용산 등 주거 선호지역의 대규모 정비사업에서는 조합원 세대당 20억원 가까운 이주비 대출을 받아왔다. 주변 지역 전셋값이 높은 데다, 기존 주택 임차인 보증금도 수억에서 수십억원대로 높아서다. 

이주비 대출이 아예 막히는 것은 아니다. 재건축·재개발 사업지의 경우 시공을 맡은 건설사들이 기본 이주비(개별 주담대)와 별개로 추가이주비를 지원한다. 하지만 사업방식이나 건설사 규모 등에 따라 차이가 클 것으로 예상된다.

우선 빌라 등 노후주택이 많은 재개발 사업에 비해 재건축 사업이 영향을 더 크게 받을 것으로 보인다. 사업지에 따라 상황이 다르지만 재개발 지역은 감정평가 금액이 적어 본래도 기본이주비 대출 규모가 6억원 이하인 편이다.

반면 주요지역 고가 아파트 재건축 사업의 경우 가격이 높아 대출이 더 많이 나올 수 있다. 하지만 앞으로는 대출 규모가 6억원으로 제한될 수 있다. 소유자가 고령자일 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시 실제 대출 규모는 더 줄어든다.

정비업계 관계자는 "재건축은 보통 아파트 가격이 높아 감정평가가 높게 나오고 그만큼 기본이주비 규모도 크다"면서 "사업별로 차이가 있지만 재개발은 감정가 자체가 낮아 기본이주비가 상대적으로 적은 경우가 있어 고가아파트, 재건축 사업장에서 오히려 더 불리할 수 있다"고 말했다.

건설사 신용 따라 '금리' 차이 

추가이주비 조달 방식에 따라 사업성 여부도 갈릴 수 있다. 건설사가 정비사업 자체를 담보로 금융기관에서 자금을 조달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 방식일 경우 조달 금리가 높아 조합원들의 부담이 커질 수 있다. 

건설사 자체 신용으로 직접 자금을 조달하는 방식도 있다. 이 경우 건설사 신용도에 따라 금리 수준이 갈린다. 대형사일수록 신용도가 높아 더 낮은 금리로 자금을 조달해 PF대출 대비 이주비 부담을 낮출 수 있다. 

HDC현대산업개발과 대우건설은 각각 용산정비창1구역과 개포우성7차 재건축에서 추가이주비를 '금융기관 입찰을 통한 시중 최저금리'로 제안했다. 삼성물산은 개포우성7차 재건축에서 추가 이주비 100%를 책임조달 방식으로 제시한 바 있다.  

그러나 사업장마다 상황이 다를 수 있다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 "일부 재개발은 기본이주비로는 종전평가액이 너무 낮아 추가이주비 대출을 받아야 하는데, 시공사가 PF대출로 추가이주비 대출을 받을 경우 조합에 금리부담이 커질 수 있다"면서 "최근 사업성이 좋지 않아 추가자금을 확보가 어려운 곳은 사업에 제한을 받을 수 있고, 이주비 제공 한도도 축소될 수 있다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출 총량이 줄어드는 등 규제가 깐깐해진 만큼 건설사 신용등급을 비롯해 우량사업지 여부에 따라 금리가 달라질 수 있다"면서 "중소 건설사들이 맡은 소규모 정비사업지 등에서는 이주비 부담 영향이 사업에 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

이어 "일부 사업장에서 타격이 있다고 하면 다른 사업지에도 막연한 불안감이나 불안심리가 확산해 전반적인 정비사업 불안 요인으로 작용할 수 있다"면서 "대형건설사로 사업이 더 몰려 수주 경쟁보다 시공사 모시기가 될 수도 있다"고 덧붙였다.