정부가 정비사업 이주비 대출 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 서울 등
규제지역에 주택담보대출 규제가 일괄 적용되면서 이주비 대출이 막히고 사업
추진이 지연된다는 지적에 따른 것이다.


10일 건설업계에 따르면 정부는 이르면 이번주 발표할 공급대책에 정비사업 추
가 이주비 대출 지원 방안을 담는 방안을 논의 중이다. 한국주택금융공사(HF)에
이주비 대출 보증 상품을 신설해 조합과 조합원의 대출 부담을 낮추는 방식이
거론된다.


정비사업 이주비 대출은 조합원이 기존 주택에서 나와 새집이 지어질 때까지 거
주할 비용을 빌리는 구조다. 현재는 금융기관이 조합 보유 토지를 담보로 잡고
주택도시보증공사(HUG)의 이주비 대출 보증이 제공돼야 가능하다.


HUG 보증이 붙으면 은행의 위험 부담이 줄어든다. 조합원도 주택담보대출 금리
와 비슷한 연 4%대 수준에서 자금을 빌릴 수 있다. 문제는 대출 규제다. 정부의
6·27 대출규제와 10·15 대책 이후 서울 등 규제지역 주택담보대
출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아졌다. 대출 한도도 2억∼6억원으로 제한됐
다.


이 규제가 정비사업 이주비 대출에도 동일하게 적용되면서 현장에서는 대출액이
크게 줄었다. 다주택자는 대출을 아예 받지 못하는 사례도 생겼다. 이주가 늦
어지면 철거와 착공 일정까지 밀릴 수 있다.


대형 건설사 일부는 자체 신용을 활용해 추가 이주비 대출을 지원하고 있다. 다
만 모든 사업지에 적용하기 어렵고 금리도 연 6∼8% 수준으로 높아 조합 부
담이 커진다는 지적이 나온다.


정부가 검토 중인 방안은 HF가 추가 이주비 대출에 공적 보증을 제공하는 것이
다. 보증이 붙으면 은행권 대출 문턱을 낮추고 금리 부담도 줄일 수 있다.


이주비 대출 한도를 산정하는 기준도 바뀔 수 있다. 현재는 철거 전 기존 주택
가치인 종전자산을 기준으로 담보평가액을 따지는 경우가 많다. 정부는 이를
준공 후 새 아파트 가치인 종후자산 기준으로 바꿔 대출 한도를 높이는 방안을
추진하고 있다.


서울 강북권 재건축·재개발 사업지에서는 종전자산 평가액이 낮아 이주
비 한도가 부족하다는 불만이 컸다. 새 아파트가 들어서면 자산 가치가 크게 달
라지는데 기존 주택 가치만 기준으로 삼으면 필요한 이주비를 마련하기 어렵다
는 것이다.


비아파트 신축을 위한 대출 규제 완화도 논의되고 있다. 주택업계는 빌라와 다
세대 등 비아파트 공급이 위축된 상황에서 대출 규제가 신축을 더 어렵게 만들
고 있다고 주장해왔다.


현재 주택매매·임대사업자는 규제지역 내 주택담보대출 LTV가 0으로 묶
여 있다. 신규 건설에 따른 최초 1회 대출에는 예외적으로 LTV 30%가 적용되지
만, 실제 공사대금 지급과 프로젝트파이낸싱(PF) 상환 비용을 감당하기에는 부
족하다는 게 업계 설명이다.


주택사업 목적으로 멸실 예정 주택을 사들이는 경우도 대출 통로가 막혀 있다.
현행 LTV 30% 예외 조항에 해당하지 않기 때문이다. 건설업계는 주택건설사업
자가 신축을 목적으로 매입하는 주택에 대해 주택담보대출을 허용하고 LTV 70%
를 적용해 달라고 요구하고 있다.


이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com



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