■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 김인만 김인만부동산연구소 소장

앞서 인터뷰 내용 들으셨겠지만, 정부가 재건축 연한 강화에 이어 최고 8억 원이 넘는 분담금 폭탄까지 예고하자 주민들은 혼란에 빠졌습니다. 강남 재건축 조합에는 문의 전화가 빗발친 가운데, 이른바 '세금 폭탄'에 대한 형평성과 위헌 논란이 일고 있습니다. 관련해서 자세한 이야기 나눠봅니다.

Q. 재건축 연한 강화와 분담금 소식 전해진 후 시장 분위기 좀 짚어주시겠어요?

하루 종일 난리도 아니었습니다. 그도 그럴 것이 며칠 전에는 재건축 연한을 30년에서 40년으로 강화할 수 있다고 하면서 준공 후 30년 전후 아파트들이 크게 술렁였는데 또 갑자기 국토부에서 강남4구 15개 단지 재건축 초과이익환수금이 4억4000만 원, 최고 8억4000만 원에 달할 수 있다고 발표를 했습니다.

조합원 각 개인의 권리가액에 조합원분양가 차이에 대한 추가부담금을 내고 추가로 초과이익환수금을 4억 원을 내야 한다고 하니 난리가 날 수 밖에 없겠지요. 이런 식이면 재건축 사업을 중단해야 하는 것 아닌가, 위헌소송을 하자 이런 분위기입니다.

Q. 재건축 초과이익환수제 대상 단지 시청자 여러분들이 알 만한 곳 중 몇 곳 좀 말씀해주시겠습니까? 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 곳이 대상이죠?

초과이익환수제는 올해부터 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만 원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 규제입니다. 작년 말까지 관리처분계획 접수를 하지 못한 단지들은 올해부터 재건축 초과이익환수 적용대상이 됩니다.

잠실주공5단지, 대치동 은마아파트, 반포주공1단지 3주구, 강남 쌍용2차 아파트 등은 관리처분계획을 접수하지 못하면서 초과이익환수 대상이 되었습니다.

Q. 특히 '최고가'인 8억4천만 원을 부담하게 될 단지로 추정받고 있는 서초구 반포주공1단지 3주구에는 비상이 걸렸다고요. 왜 이 곳으로 추정되는지, 특별한 이유가 있습니까?

최고가 8억4천만 원을 부담하게 될 아파트가 어디냐를 많은 분들이 궁금해 하시는데 국토부에서 구체적인 아파트명을 밝히지 않아서 반포주공1단지 3주구가 아닐까 추정을 하고 있습니다.

당연히 조합원들은 난리가 났습니다. 조합설립 당시 매매금액이 12억 원 정도였고 지금 20억 원이라 해도 부담금 8억원이 나올 수 없는 터무니 없는 금액이라는 의견이 많습니다.

조합에서는 1인당 6500만 원 정도 예상을 했고 현장 중개업소들도 1억5천만 원 이내로 나오지 않겠냐고 생각했는데 갑자가 1인당 8억원씩 부과된다고 하니 멘붕이 온 것입니다. 이렇게 되면 사업 안하는게 낫다는 말이 나오고 있습니다.

Q. 강남권의 재건축 단지들이 초과이익환수제가 위헌이라는 집단 소송을 내려고 준비 중이다라는 소식 전해졌는데요. 그들의 입장과 또 주장의 논리적 근거 좀 짚어주세요.

예상보다 훨씬 웃도는 수치가 나오자 강한 반발을 하고 있습니다. 1차로 다음 달이나 3월 초 소송을 제기한 뒤 추가 소송인단을 계속 모집할 계획이라고 합니다. 소송을 준비하는 측의 논리적 근거는 미실 현 이익에 대한 과세와 양도소득세와 초과이익환수가 이중과세라는 점입니다.

초과이익환수는 재건축 추진위원회를 구성하여 재건축 사업을 시작한 시점부터 준공이 되는 종료시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당지역 평균 집값 상승 분을 뺀 금액에 대하여 3천만 원까지는 면제가 되고 3천만 원 초과 분부터 금액구간에 따라 3천만 원~5천만 원 10%부터 최고 1억1천만 원 초과 50%까지 부담금이 부과됩니다. 

당연히 미실현이익에 대한 과세와 이중과세 논란이 있을 수 밖에 없고요. 이외에도 개인별 시세차익이 다 다름에도 같은 단지는 동일한 부담금을 내야 하는 문제, 상가나 재개발은 빼고 왜 아파트만 적용되는 문제, 1970~1980년대 지어진 노후아파트에서 수십 년을 거주한 1주택 실 수요자를 투기로 보는 문제 등 논란의 여지가 많습니다.

강남 재건축 단지들의 위헌소송으로 2004년 참여정부 당시 도입이 되었다가 2008년 세대별 합산에 대한 위헌 선고가 나면서 무력화된 종합부동산세를 떠올리게 합니다.

Q. 그럼 국토부 입장은 뭡니까?

정부는 위헌소지가 없다는 단호한 입장입니다. 재건축 부담금은 재건축 사업으로 인한 용적률 증가, 인구 집중 등 도심기능에 미치는 부담을 완화하고 개발이익 사유화를 방지하기 위해 도입하는 것이라는 것입니다.

초과이익환수제 위헌논란 핵심은 미실현 이득에 대한 부담금 관련해서 헌법재판소에서 1993년 토지초과이득세 위헌여부판결에서 미실현 이득에 도한 과세가 헌법정신에 반하지 않는다고 결정했고, 2013년 행정법원도 재건축부담금 위헌법률 제청신청에서 미실현이득에 대한 부담금 부과가 정당하다고 판단했다는 점을 강조하고 있습니다.

또 양도세 계산 시 재건축부담금은 필요경비로 공제한다고 밝히고 있습니다.

Q. 정부가 기습적으로 추정치를 내놓지 않았습니까? 이렇게 되면, 5월께 재건축 초과이익환수제 사업장의 가구별 부담금 예상액을 통보 받게 될 곳은 극히 드물 수도 있겠다는 생각도 들고요. 의도가 뭘까요?

초과이익환수금이 4억 원이다, 8억 원이다라며 벌집을 쑤신 겪인데, 국토교통부는 아파트 이름도 정확한 산출근거도 제시하지 않습니다.

가장 민감하고 중요한 돈 이야기를 하면서 확정되지 않은 금액을 명확한 대상과 구체적인 근거제시도 없이 섣불리 발표한 것은 미래가격과 준공시점 등 중요한 변수를 살짝 왜곡하여 원하는 결과를 만들어냈을 가능성이 있습니다.

아마 세금폭탄 경고메시지를 던짐으로써 최근 강남집값의 과열이 식히자는 의도로 보여지는데 최근 김현미 국토교통부 장관이 재건축연한과 안전진단기준강화를 언급한 것과 같은 맥락으로 분석이 됩니다.

재건축연한을 30년에서 40년으로 강화하게 되면 송파, 목동, 1기신도시 등 준공 후 30년 전후 재건축기대감이 높아진 아파트들의 재건축 기대감이 사라지면서 투자열기를 식힐 수 있고, 재건축연한이 되어 재건축이 추진되었지만 관리처분계획 접수가 되지 않은 아파트들은 초과이익환수 폭탄으로 열기를 제거하겠다는 것입니다.

Q. 제일 궁금한 부분이, 부담금이 현실화 되면 강남 집값 잡힙니까? 특히 정부가 바라는 것처럼 강북이나 수도권 등으로 분산될까요?

초과이익환수를 피하지 못한 재건축아파트들은 영향을 받을 수 밖에 없을 것 같습니다. 가장 불안한 것이 불확실성인데 일단 정부에서 생각보다 더 많이 나올 수 있다는 폭탄을 던진 상황이기 때문에 섣불리 추진하기는 어렵고 만약 실제로 현실이 된다면 재건축 추진은 어렵다고 볼 수 있습니다.

하지만 강남 집값을 잡느냐의 문제는 좀 별개로 봐야 합니다. 현재 강남과열 현상은 단순히 재건축 투자수요때문이 아닙니다.

정부의 규제방향이 다주택, 대출규제 강화이다 보니 수요자들은 주택수와 대출 줄이고 여유자금으로 똘똘한 한 채를 가지자는 마음입니다. 더욱이 최근 공교육 정상화 추진으로 특목고 자사고를 압박하면서 고급교육수요가 강남으로 유입되는 것도 하나의 영향입니다.

특히 강남은 학군, 교통, 인프라, 고급 커뮤니티, 브랜드 가치 등 모든 면에서 돈 있으면 누구나 가고싶어 하는 곳이 되었기 때문에 단순 규제만으로 잡는 것은 현실적으로 어렵다고 보여집니다. 고위층들이 대부분 강남에 살고 있는데 규제한다고 강북 수도권으로 갈까요?

Q. 초과이익환수제를 피한 일부 단지들은 '반사이익'을 기대하는 분위기입니다. 이 문제는 어떻게 봐야 합니까? 

작년에 관리처분계획을 접수하여 초과이익환수를 피한 반포주공1단지 1.2.4주구, 개포1,4단지, 신반포3차 등 재건축단지들은 표정관리를 하고 있습니다.

초과이익환수를 피했으니 그 만큼 이익이 더 커질 수 있고 구입을 원하는 수요도 이왕이면 수익성이 좋은 아파트를 찾겠지요. 투기과열지구 지정으로 재건축 조합원 지위양도가 금지되면서 에외규정의 일부 매물만 거래가 되다보니 희소성도 더욱 높아지고 있습니다.

Q. 그럼 이런 문제는 어떻게 보세요? 예를 들면, 현금 마련이 어려운 고령 장기 거주자들에 대한 문제는 어떤 가요?

투자가 아닌 장기 실거주자 그러니까 70~80년대 구입하여 40년이 넘게 거주한 고령 장기 실거주자들은 초과이익환수금 폭탄이 현실화되면 매우 어려운 상황이 됩니다.

팔고 싶어도 조합원 지위양도금지로 팔수도 없고 세금은 더 내라고 하면 진퇴양난입니다. 강남에 1채 있으면 투기고 수원에 10채 가지고 있으면 투자입니까? 이런 점을 감안하여 장기 실거주자들을 구제할 수 있는 세밀한 핀셋규제가 필요할 것 같습니다.

Q. 한편, 재건축을 피해 투자금이 청약시장으로 쏠릴 거란 분석도 나오고 있는데요. 가능성 어떻게 보십니까?

시장은 항상 살아남기 위한 반응을 합니다. 재건축 규제가 심해지면 청약뿐만 아니라 일반매매, 또는 수익형부동산 등 다른 틈새로 유입되면서 풍선효과가 생길 수 밖에 없습니다.

Q. 일각에선 상대적으로 규제가 덜한 리모델링에 수요가 몰릴 수 있다 이런 전망도 나오던데요. 소장님 의견은 어떠십니까?

규제가 덜한 리모델링으로 관심을 돌릴 수도 있지만 리모델링이라는 것이 재건축보다는 사업성이 더 나오고 추가부담금 부담도 더 크기 때문에 생각처럼 리모델링이 활성화 되기는 쉽지는 않을 것 같습니다.

Q. 재건축 시장과 정부의 싸움, 그 끝을 알긴 어렵지만 시장 참여자로서 어떤 부분을 기억해야 할까요? 조언 한 말씀 부탁드립니다.

고급수요가 몰려있는 강남집값 문제는 수요억제만으로 절대 잡을 수는 없습니다. 강남은 교육, 교통, 인프라, 고급커뮤니티, 브랜드가치 모든 면에서 돈만 있으면 누구나 살고 싶어하는 곳입니다. 서울뿐만 아니라 지방, 외국에 계시는 돈 좀 있는 분들도 강남에 집 하나는 가지고 있고 가지고 싶어 합니다.

8.2대책으로 다 주택과 대출규제를 강화하였음에도 강남집값이 계속 오르는 건 대출을 받지 않고 내 돈으로 세금 내더라도 강남에 집 하나를 사려는 수요가 여전히 두텁기 때문입니다. 양질의 주택공급을 늘려야만 해결이 될 문제인데 재건축이 아니면 신규주택공급이 어려운 것이 현실이기에 부작용은 더 커질 것이고 정부의 고민은 깊어질 수밖에 없습니다.

개발제한구역(그린벨트)를 풀어 신규아파트 공급을 늘리겠다고 하지만 그 아파트들 가격만 더 오를 뿐 강남 집값을 잡기는 역부족일 것입니다. 오히려 발상의 전환을 하여 강남 재건축 용적률을 파격적으로 높여 일반분양 물량을 더 늘리는 대신 실거주가 아닌 투자수요를 제한할 수 있는 준공 후 5년 동안 거주를 해야만 양도세 폭탄을 피할 수 있는 의무거주기간 같은 규제를 하는 것이 더 효과적이지 않을가 생각해봅니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)