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[집코노미] 절세 효과 '뚝'…부부 공동명의, 해? 말아?
한국경제 | 2019-01-21 18:18:03
부부 공동명의로 집을 소유하고 있던 다주택자들이 혼란에 빠졌다. 다음 달 세
법 개정안 시행령이 시행되면 보유세가 크게 올라서다. 개정 세법은 종합부동산
세를 계산할 때 부부가 공동으로 주택을 소유하고 있다면 각자 한 채씩 갖고 있
는 것으로 본다. 3채를 갖고 있는 부부라면 남편과 아내 모두 3주택 중과세율로
종부세를 내야하는 셈이다. 이 경우 나눴던 명의를 다시 합쳐야 할까. 집코노
미가 어떤 전략이 유리할지 세무 전문가들을 인터뷰했다.

◆할까 말까, 공동명의

기획재정부는 이달 초 세법 시행령 개정안을 발표했다. 종부세 계산 방식의 경
우 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단 기준을 만든
게 골자다. 예컨대 1가구 2주택인 부부가 2채의 주택을 각 5 대 5 지분으로 소
유 중이라면 남편과 아내 모두 2주택이 되는 것이다. 다주택자에게 중과세율을
적용하는 종부세법 개정안이 국회를 통과하자 공동명의 또한 중과 근거를 만들
기 위해 신설한 조항이다. 3주택 이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억
~12억원의 주택을 갖고 있다면 해당 주택의 세율은 현행 0.75%에서 1.3%로 오른
다. 최고 세율(과세표준 94억원 초과)은 2.0%에서 3.2%로 뛴다.


다주택자들은 사색이 됐다. 그동안은 보유세 절세를 위해 부부 공동명의 전략을
펼치는 이들이 많았다. 그러나 이 전략대로라면 앞으로는 남편과 아내 모두 중
과세율로 세금을 내야 한다.

부부에게 모두 중과세율이 적용된다면 차라리 한 쪽으로 명의를 몰아버리는 게
나을까. 세무 전문가들은 여전히 공동명의가 절세에 유리하다고 입을 모은다.
종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가는 누진 구조인 탓이다. 인별 과
세인 만큼 부부 명의로 분산해 주택을 소유하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일
수 있다.


올해 공시가격이 13억원인 아파트 한 채와 14억, 15억원짜리 아파트까지 총 3채
를 단독 명의로 소유한 A씨를 예로 들어보자. A씨의 합산공시가격은 42억원이다
. 여기서 기본공제 6억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 85%를 적용한 과세표준은
30억6000만원이다. 이를 주택별 0.6~1.8% 세율로 계산하면 종부세액은 3941만원
(세부담상한선이 없다고 가정)이다. 재산세와 지방교육세, 농어촌특별세를 모두
합친 보유세는 5712만원이다.

하지만 같은 주택 3채를 부부가 모두 5 대 5 비율로 소유하고 있다면 내야할 세
금은 크게 줄어든다. 중과세율을 적용하더라도 종부세는 2464만원으로 줄어든다
. 단독 명의보다 1500만원가량 적다. 재산세 등을 모두 합친 보유세는 3940만원
으로 역시 단독 명의보다 1700만원 정도 줄어든다. 우병탁 신한은행 부동산투자
자문센터 세무팀장은 “부부가 주택을 공동명의로 절반씩 소유한 경우 기
본공제 6억원을 추가로 받을 수 있다”며 “1인당 과세표준은 12억7
500만원, 총 과표는 25억5000만원으로 줄어들어 절세 효과가 있다”고 설
명했다.

◆나눌수록 줄어드는 세금

양도세 절감 효과는 더 크다. 양도세 또한 누진세율이어서 세율 구간을 낮춰 세
금을 줄일 수 있기 때문이다. 양도세의 주택수 산정은 가구별로 하지만 차익에
대한 세금은 종부세처럼 인별로 따진다.


가령 수도권 비(非)조정지역 2주택 부부가 2년 전 남편 명의로 4억원에 취득한
주택을 8억원에 양도한다면 지방소득세 등을 합친 양도세는 1억4696만원이다.
4억원의 양도차익에 대한 과세표준 3억9750만원을 40%의 세율로 계산한 값이다
. 그러나 부부가 5 대 5 비율로 공동명의인 상태에서 양도했다면 세금은 2400만
원가량 줄어든 1억2243만원이 된다. 절반씩의 지분에 대한 양도차익이 2억원으
로 줄어들면서 과세표준은 1인당 1억9750만원으로 내려가고 이 구간에 맞는 세
율인 38%가 적용돼서다.

그러나 처음부터 공동명의로 집을 샀으면 모를까 중간에 단독명의를 공동명의로
바꾸는 것은 ‘득’보다 ‘실’이 클 확률이 높다. 명의
를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 부대비용이 발생해서다. 배우자
증여는 10년 6억원까지 세액공제가 가능하지만 취득세는 세율이 4%로 만만찮은
편이다. 공동명의 전환에 따른 세금 감소분이 이보다 적을 경우 절세 전략은
실패한 셈이다.

장기보유공제 혜택을 포기해야 하는 사례도 발생한다. 1주택 가구도 기본공제
9억원을 12억원(남편 6억원+아내 6억원)까지 늘리기 위해 공동명의로 전환하는
경우가 많다. 그러나 이 경우 보유 기간과 연령에 다른 최대 70%의 세액공제를
받을 수 없게 된다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “
공동명의 전략은 기존 주택보단 새로 취득하는 주택에 대해 고려하는 게 바람직
하다”며 “재산세는 인별 과세가 아닌 탓에 주택 명의를 나누더라도
세금이 줄지 않는다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.

◆단독명의로도 절세 가능

부부 각자 명의로도 보유세 부담을 줄일 수 있는 전략이 있다. 3주택일 경우 남
편과 아내가 집을 2채와 1채로 나눠 갖는 것이다. 이 경우 남편 단독 명의 2주
택이 조정지역에 있다면 세율은 일반 3주택과 마찬가지로 중과세율이 적용된다
. 하지만 적어도 아내 명의 1주택은 중과를 피해 낮은 세율을 적용받을 수 있다
. 이때는 세부담상한 또한 1.5배가 적용된다. 3주택(3배)이나 조정지역 2주택(
2배)보다 낮다. 집값이 많이 오른 경우 전년보다 늘어나는 세금의 규모를 줄일
수 있는 셈이다. 만약 남편 소유 주택 2채 가운데 1채가 비조정대상지역에 있
다면 남편 또한 1주택 세율과 세부담상한을 적용받는다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com


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