과천주공1단지를 재건축하는 '과천 푸르지오 써밋'에 대한 관심이 벌써부터 뜨겁습니다. 주택도시보증공사(HUG) 분양가 심사 강화 이후 첫 후분양아파트이기 때문인데요.

선분양을 했다면 아무리 많아야 3.3㎡당 3000만원 초반대에 불과했겠지만 후분양을 택한 덕분에 3.3㎡당 3998만원으로 1000만원 높게 분양가를 책정할 수 있게 된 겁니다.

준강남이라 불리는 과천 분양가를 3.3㎡당 3000만원대에서 사실상 4000만원대로 점프하는 계기로 만들기도 했습니다.

이를 바라보는 시각도 제각각입니다.

◇ 조합·건설사 '콧노래'

조합이나 건설사 입장에선 당연히 콧노래를 부를 일입니다. 분양가상한제 카드를 꺼내들면서 최근 후분양을 검토했던 단지들은 '오도가도' 못하는 상황이 됐는데요.

과천주공1단지는 지난 2017년 일찌감치 후분양을 추진해 정부의 매서운 분양가 규제 칼날을 피할 수 있게 된 것입니다. 현재 준공 60% 단계에 있습니다.

대우건설 입장에서도 후분양을 결정하면서 한 시름을 놓았는데요. 대우건설은 해당 시공권을 따내는 과정에서 조합측에 일반분양가로 3.3㎡당 3313만원을 제시했습니다. 미분양이 발생할 경우 3.3㎡ 3147만원에 사들이겠다는 '대물변제' 조건도 걸었고요.

하지만 이 분양가는 HUG로부터 번번이 퇴짜를 맞았습니다. 줄다리기 끝에 최종적으로 3.3㎡당 3300만원대까지 협의가 이뤄지기도 했지만 조합 측이 3500만원 이상을 주장하면서 결국 후분양으로 돌아서게 된 겁니다.

결과적으로는 3.3㎡당 1000만원 안팎의 분양가를 더 받게 되면서 조합이나 건설사 모두에게 이득이 된 셈이죠. 최근 후분양을 검토하다가 민간택지 분양가상한제라는 규제에 부딪힌 둔촌 주공, 상아2차(래미안 라클래시), 신반포3차·반포경남(래미안 원베일리) 등의 재건축조합 입장에서도 부러움의 대상이 될 수밖에 없습니다.

◇ 현금부자 눈독…'준강남'에서도 최고 입지

그렇다면 수요자 입장에서는 어떨까요. 물론 분양가가 비싸지면 좋아할 수요자는 없겠지요. 다만 수요자들 사이에서도 온도차는 있을 듯 합니다.

과천주공1단지는 과천 내에서 '최고의 입지'로 쳐주는 곳입니다. 지하철 4호선 과천역 초역세권이고요. 정부과천청사역과도 도보 거리에 있어 더블역세권이기도 합니다. 정부과천청사역은 GTX C노선도 예정돼 있어 이 경우 양재역까지 약3분, 삼성역까지 약7분으로 강남 접근성이 더욱 개선됩니다.

대로를 사이에 두고 과천중앙공원을 마주하고 있기도 합니다. 단지 뒤편엔 관악산이 자리해 있고요. 교육환경도 좋은 평가를 받고 있습니다.

최고의 입지답게 대우건설은 수주단계부터 고급브랜드인 '푸르지오 써밋' 적용을 염두에 뒀는데요. 그만큼 설계부터 단지 외관은 물론이고 내부 마감재와 시스템 등을 고급화·차별화한 단지로 자부하고 있습니다.

이렇다보니 벌써부터 과천 내에서 화제가 되는 분위기인데요.

과천에 거주하는 무주택 직장인 A씨는 "분양가가 비싸긴하지만 입지가 좋은 데다 바로 입주할 수 있고 입주까지 중도금대출 이자비용(선분양 3년→후분양 약 7~8개월)도 줄일 수 있다"면서 "돈 있는 사람들은 과천 다른 단지(민간택지)보다는 좀 더 주더라도 푸르지오 써밋이라고 생각하는 사람도 꽤 있다"고 말하더군요.

◇ 실수요자, 입주까지 기간짧아 10억있어야…'그림의 떡'

문제는 돈이겠죠. 3.3㎡당 4000만원에 육박하는 분양가 자체도 부담이지만 후분양으로 인해 입주까지의 기간이 짧은 점도 부담입니다. 통상 선분양의 경우 입주까지 3년의 기간이 있는데요. 과천 푸르지오 써밋은 내년 4월 입주입니다. 8월 중순 계약을 하면 입주까지 7~8개월에 불과합니다.

분양가가 9억원이 넘기 때문에 HUG의 중도금대출 보증도 안되고요. 만약 분양가가 최소 10억원이라고 하면요. 잔금(20%)을 제외하고 내년 2월 마지막 중도금 납부까지 총 8억원(계약금 및 중도금)의 현금을 갖고 있어야 한다는 얘기죠.

시공사 혹은 조합 보증을 추진한다고는 합니다. 그렇더라도 현금부자가 아니고서는 엄두를 내기 어렵습니다. 푸르지오써밋 분양관계자 역시 "과천 내 청약통장 수도 많지 않고 상당수가 지식정보타운 등 현재 분양가상한제 적용받는 단지로 몰릴 가능성이 크다"면서 "이 단지엔 서울이나 강남쪽 수요가 더 클 것"이라고 예상하더군요.

실제 지난 5월 분양한 과천자이도 3.3㎡당 3253만원으로 고분양가 논란이 있었는데요. 강남쪽 수요가 상당했던 것으로 전해집니다. 과천 푸르지오 써밋 역시 준강남으로 인식해 강남이나 서울의 갈아타기 수요 등이 많을 것이란 예상입니다.

사실상 중산층조차 엄두를 내기 힘든 구조여서 이들에게는 그저 '그림의 떡'일 수 밖에 없습니다.

그런 면에서 과천 푸르지오 써밋은 후분양의 장단점을 극명하게 드러내고 있습니다. 선택은 시장의 몫입니다. 시장에 선택권한을 주는 것 역시 이 단지가 처음이자 마지막이라는 얘기가 나오고 있지만요.