"인구 감소에도 가구 분화가 확대되면서 작년 한 해 가구 수는 61만 가구가 늘었다. 이로 인해 예측했던 공급 물량에 대한 수요가 초과했다."

문재인 대통령이 부동산시장 안정화에 성공하지 못했다고 인정하면서도 그 원인을 예측을 벗어난 '가구분화(세대수 확대)' 탓으로 돌렸다.

실제 가구분화로 인한 세대수 증가폭이 커진 것은 맞지만 부동산정책이 가구분화를 촉진했다는 비판이 나온다. 이미 증가세가 이어져온 점 등을 생각하면 이를 예측하지 못했다는 점 역시 궁색하다는 지적이다.

시장 예상을 뛰어넘는 특단의 공급대책을 약속했지만 근본적으로 집 지을 땅을 찾기 어렵다. 역세권이든 신규택지든 땅을 찾더라도 의견수렴, 보상, 착공에 이르기까지 상당한 시일이 걸릴 수밖에 없는 상황이어서 단기에 집값 안정 효과를 가질 수 있을지 반신반의하는 분위기다.

# 61만세대 증가…로또청약열풍·증여 영향도

문 대통령이 최근 신년 기자회견에서 언급한 가구 수 증가규모는 행정안전부에서 집계하는 '주민등록 세대수(세대)'다. 

여러 세대가 한집에 거주하는 사례도 있기 때문에 실제 '집'을 기준으로 하는 주택공급을 얘기할 때는 통상 통계청에서 집계하는 '인구총조사(가구)'를 활용한다고 부동산전문가들은 언급한다.

다만 통계청의 가구수는 2020년 기준이 아직 나오지 않았고, 또 최근들어 확대되고 있는 세대분리 등을 고려할 땐 행안부의 세대수를 기준으로 보기도 한다.

세대수 증가 추이를 보면 매해 증가세가 확대되고 있고 지난해 더 큰 폭으로 증가했다. 서울을 포함한 수도권을 중심으로 증가규모가 늘어났고, 특히 '1인 세대'의 증가세가 빠르다.

최근 세대수가 급격히 늘어난 데는 아파트 청약이나 증여 등도 한몫 했을 것이란 분석이 많다. 

로또청약으로 인해 청양광풍이라할 정도로 청약에 대한 관심이 커졌다. 청약의 기본 자격요건은 '무주택 세대주'이기 때문에 이 과정에서 세대분리가 이뤄졌을 가능성이 크다고 보고 있다. 지난해 사상최대폭(아파트 9만1000건)으로 늘어난 자녀 등에 대한 증여의 영향도 크다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "청약이나 주택 보유세 증가 등으로 가구분화가 빠르게 이뤄졌다"며 "다만 이 과정에서 1인 가구가 늘어나 공급이 부족해진 문제보다 2인 가구 이상의 세대가 살수 있는 주택이 부족한게 더 크다"고 지적했다.

예측하지 못한 가구분화로 인해 주택공급이 부족한게 아니라 오히려 로또 청약이나 부동산 세금 등 부동산관련 제도가 가구분화를 촉진했다는 시각이 우세하다.

이를 예측하지 못한 정부에 대한 비판의 시각도 나온다. 정도의 차이는 있지만 증가세가 확대되는 추세였던 점을 고려하면 궁색하다는 지적이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "세대가 왜 급격히 분화하고 있는지 따져봐야 한다"며 "급변하는 사회인 만큼 그때그때 청약이나 증여 등의 사회·제도적인 영향을 분석하는 것이 먼저"라고 강조했다. 

# 예측 넘는 공급 공언…공공택지·민간택지 '꽉 막혀'

문 대통령까지 나서 특단의 공급대책을 언급하면서 변창흠 국토교통부 장관이 설 연휴 이전 발표할 공급대책에 힘을 싣고 있지만 시장은 여전히 반신반의하고 있다. 

집을 지을 땅이 없다는 점 때문이다. 매 정부마다 반복되는 근시안적인 주택공급 정책이 이같은 집값 상승과 주택난을 부채질하고 있다는 지적이다. 

이번 정부 역시 주택공급은 충분하다고 강조하다가 어느 순간 '공급 부족'으로 선회해 부랴부랴 3기 신도시를 발표했다. 

오는 7월 인천계양을 시작으로 사전청약을 실시하지만 아직까지 토지보상을 마친 곳은 없다. 2018년 12월 3기 신도시를 처음 발표한 후 5곳(남양주 왕숙?하남 교산?고양 창릉?인천 계양?부천 대장)의 지구지정(2020년 5월)을 마치는데까지만 해도 1년에서 1년반이 걸렸다. 

문 대통령은 신규택지 개발까지 언급했지만 실제 땅을 확보해 공급하기까지 상당 기간이 필요한 만큼 당장 주택 공급 효과를 보기 어렵다는 시각이다. 

김덕례 실장은 "택지는 지구지정, 보상, 착공에 상당한 시일이 걸리기 때문에 더 오래 전부터를 준비를 해야 하지만 2014년 택지개발촉진법을 폐지한 이후엔 더더욱 택지가 준비돼 있지 않은 상태"라고 꼬집었다. 

공공택지뿐 아니라 민간택지도 마찬가지다. 지난 10년 서울의 경우 뉴타운 사업지를 절반 이상 해제했다. 고 박원순 서울시장이 2011년 10월 취임한 이후 뉴타운사업의 출구전략을 마련하고 순차적으로 상당 수의 사업지를 직권해제했다. 

서울시에 따르면 뉴타운·재개발사업지 683곳 가운데 396곳이 일몰제, 자의포기, 직권해제 등으로 해제됐다.

정부는 역세권 고밀개발을 위해 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안을 최근 국문회의에서 의결했다. 문제는 역시 땅이나 건물의 소유주들이다. 

서울의 경우 고밀개발이 불가피한 상황이지만 소유주들의 이해관계를 조정하고 보상을 거쳐 착공에 이르기까지는 상당한 시일이 걸린다고 전문가들은 입을 모으고 있다.

김현미 전 장관이 언급하면서 희화했지만 아이러니하게도 결국 답은 그 안에서 찾아야 한다는 지적이다. "아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠다"는 말마따나 집은 하루이틀새 뚝딱하고 만들수 없는 것이기에 중장기적인 토지 및 주택 공급 정책이 필요하다는 지적이다.