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"미분양 증가" 오피스텔 시장, 관건은 미입주 "시한폭탄"
프라임경제 | 2023-03-24 13:36:18

호황기 시절 분양된 엄청난 규모의 오피스텔들이 입주를 앞둔 가운데 고금리 기조로 인한 '입주 거부 폭탄'이 우려되고 있다. 프라임경제

[프라임경제] 최근 아파트 청약 시장이 '규제 완화' 효과로 점차 안정되는 반면 그동안 '아파트 대체재'로 인기를 끌던 오피스텔 시장은 애물단지로 전락한 분위기다. 금리 인상 여파와 함께 대출이나 세금 등 아파트 규제 완화 때문에 그나마 있던 수요가 아파트 시장으로 이동하면서 오피스텔 투자 수요가 급감한 것이다.

한국부동산원에 따르면, 1월 전국 오피스텔 거래량은 관련 통계 작성(2017년) 이후 최저치인 4086건이다. 가격 하락세도 심상치 않다. KB부동산 월간 오피스텔 통계에 의하면, 수도권 오피스텔 평균 매매가격(2월 기준)은 2021년 11월(2억7505만원) 이후 가장 낮은 2억7561만원에 불과하다.

사실 오피스텔 시장은 이전 문재인 정부 당시 전용 60~85㎡ 주거용 오피스텔 '아파텔' 주도로 아파트 대체재로 주목을 받으면 '아파트 규제 강화' 반사 이익을 누린 바 있다.

청약통장 없이도 청약이 가능한 동시에 '100% 추첨제'로 가점이 낮은 젊은층과 신혼부부들에게 인기를 끌었던 것이다. 또 40%에 불과했던 수도권 아파트 주택담보대출비율(LTV)과 달리 최대 70%까지 가능해 투자자는 물론 사회초년생이나 저소득층 등에게 각광을 받았다.

업계 관계자는 "문 정부 당시 아파트 가격이 급등하고 대출 및 세금 등 관련 규제 강화 때문에 상대적으로 저렴하면서도 주택으로 간주되지 않는 오피스텔 시장으로 투자 수요가 몰렸다"라며 "특히 아파트에 비해 대출이 수월하고, 분양 계약 즉시 전매도 가능하다는 점도 부각됐다"라고 설명했다.

이런 인기에 힘입은 오피스텔 시장은 2020년 8월 임대차 2법 시행 이후 분양가가 비정상적으로 급등하기 시작했다. 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔 분양가(3.3㎡당)는 △2020년 1166만원 △2021년 1296만원 △2022년 1573만원으로 매년 상승곡선을 이어갔다.

치열한 오피스텔 청약 경쟁 영향으로 오피스텔 시장 규모는 엄청난 속도로 확대됐다. 부동산R114 자료에 따르면 최근 3년간 분양된 오피스텔은 무려 13만1507실에 달하며, 올해에도 1만6600실이 공급될 전망이다.

하지만 갑자기 찾아온 부동산 침체는 오피스텔 시장에 엄청난 타격을 입히기에 충분했다. 여기에 지속되는 고금리 기로로 분위기는 급변, 나아가 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄' 매물조차 등장하고 있다.

업계에 따르면, 서울 강서구 마곡동 생활형숙박시설 롯데캐슬 르웨스트(전용면적 74㎡) 매물은 13억8800만원에 등장했다. 이는 최초 분양가(15억800만원)와 비교해 1억2000만원 낮은 수치다. 해당 단지는 청약(2021년 8월) 당시 평균 경쟁률 657대1을 기록할 정도로 높은 관심을 얻은 바 있다.

업계 관계자는 "정부가 대출 및 세금 등 아파트 규제를 대거 완화하면서 상대적으로 오피스텔 매력이 떨어졌다"라며 "전입신고를 한 주거용 오피스텔은 세법상 주택 수에 포함되는 만큼 취득세 및 양도소득세 중과 대상이 되는 점도 악재로 작용하고 있다"라고 우려했다.

여기에 정책금융상품 '특례보금자리론' 대상 제외로 인한 타격도 만만치 않다.

특례보금자리론은 연 3~4%대 고정금리로, 최대 5억원까지 가능한 동시에 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되지 않는다는 점에서 높은 관심을 끌고 있다. 다만 신청 대상에 있어 주택법상 '주택'에만 한정되기에 혜택이 적용되지 않는 오피스텔 등 투자 수요가 급감한 것이다.

일각에서는 오피스텔 DSR 완화 검토시 시장 분위기 반전이 가능할 것이라는 의견도 나오고 있다. 하지만 전체적 부동산 시장 침체가 이어지고 있다는 점에서 오피스텔 DSR 완화에 따른 파급효과가 크지 않을 것이라는 게 업계 중론이다.

현재 호황기 시절 분양된 엄청난 규모의 오피스텔들이 하나둘씩 입주를 앞두고 있다. 이에 고금리 기조로 인한 금융 부담 탓에 '입주 거부 폭탄'이 우려되고 있는 가운데 정부 당국이 해결방안을 제시할 수 있을지 관련 업계 이목이 집중되고 있다.

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