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[현대산업개발] 분할 재상장 이후 투자전략 조회 : 625
증권가속보3 (1.241.***.70) 작성글 더보기
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2018/06/08 07:36
 
6월 12일, 북미 정상회담 일자에 기존 현대산업개발은 HDC와 HDC현대산업개발로 분할 재상장 예정. 시가총액은 HDC 1.8조원, HDC현대산업개발 3.2조원 전망. 합산 시가총액은 5.0조원으로 H.C, O.C 모두 매력적 


▶ 높아진 건설업 밸류에이션은 영업회사에 긍정적

남북 관계 개선 이후 북한 경제개방 기대감으로 건설업 밸류에이션은 상향조정. 2018년 PER 8.0배, PBR 0.95배 수준. HDC현대산업개발(이하 O.C) 2018년 순이익은 3,946억원 전망. 건설업 평균 PER 8배를 적용해도 예상 O.C의 사업 가치는 3.15조원으로 추정

2008년부터 2017년까지 평균 배당성향은 20% 수준. 지주회사 체제로 전환 시 O.C의 배당성향은 확대될 전망

▶ 면세점, 임대사업 등 자회사를 보유한 지주회사도 매력적

HDC(이하 H.C)의 주요 계열사인 아이서비스, 아이앤콘스, 현대아이파크몰, HDC신라면세점은 장부가로 699억원이 인식됨. 그러나 사업가치는 7,000억원 수준으로 추정. 추가로 1) 영업용 부동산(강남구 삼성동 등) 3,936억원, 2) 삼양식품 지분가치(17%) 1,400억원, 3) 현물출자로 H.C는 O.C 지분 13%를 추가 확보까지 감안하면 H.C의 사업 가치는 1.8조원으로 추정

▶ 향후 예정 사업까지 고려해보면 지주회사, 영업회사 모두 긍정적

O.C는 기존 현대산업개발의 비즈니스를 그대로 승계해 복합개발사업을 확대해 나갈 전망. ① 의정부 주상복합 개발사업(2H18), ② 용산역 개발사업(1H19), ③ 광운대 역세권 개발사업(2H19), ④ 파주 서패동 도시개발사업(2020) 등이 진행될 전망. 프로젝트 사업규모는 총 5조원 이상이고, 매출총이익률도 기존 자체사업 수준으로 추정

복합개발사업 확대를 위해 용지 매입과 관련된 Capex는 중장기적으로 증가할 전망. 수도권 중심으로 2018년 4,300억원, 2019년 5,500억원, 2020년 7,600억원 투자 계획. 참고로 보유중인 용지는 파주 서패동 15만평(장부가 1,500억원), 의정부 주상복합 2.5만평, 광운대 역세권 주변 6만평

상반기 7,000세대 분양이 완료될 것으로 추정(당초 5,000세대 목표 대비 초과 달성). 2018년 분양 목표 역시 기존 20,461세대에서 25,000세대로 상향 조정. 70% 이상 수도권 권역, 40% 이상 자체사업으로 분양 리스크는 제한적일 전망. 2018년 30만호 이하 분양이 예상되는 가운데 목표 분양 물량을 달성해 자체사업이 확대되면 밸류에이션 할인이 해소될 전망

NH 이민재





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