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임대차3법이 시행 2년만에 존폐기로에 섰다. 조회 : 2176
gregory16 (49.1.***.59) 작성글 더보기
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2022/04/12 17:07
 

임대차3법이 시행 2년만에 존폐기로에 섰다. 폐지론자들은 오는 8월 '전세대란 재발'을 경고하고 있지만 존치론자들은 '기우'라며 맞서고 있다. 섣부른 폐지가 더 큰 혼란을 가져올 것이라는 우려도 크다. 그래도 수술은 필요하다. 임대차법이 보완해야 할 부분들과 대안을 짚어본다.

[[MT리포트]수술대 오른 임대차법②]

(과천=뉴스1) 박세연 기자 = 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 11일 오전 경기도 과천시 정부과천청사 2동에 마련된 청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진 질문에 답하고 있다. 2022.4.11/뉴스1
대통령직인수위원회(인수위)가 임대차3법 폐지론을 꺼냈지만 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 "절대 다수의 세입자와 임차인을 보호하는 제도"라고 강조했다. 사실상 인수위의 '임대차법 폐지' 카드를 제외하겠다는 뜻으로 해석된다. 대안으로는 전국에 획일적으로 적용되고 있는 대상과 범위를 지역별, 주택별로 차등하는 방안이 유력하다.



인수위 임대차3법 폐지론, 원희룡 후보자가 사실상 '폐기'..새 정부서 임대차3법 보완으로 급물살



원희룡 후보자는 지난 11일 장관 내정후 정부과천청사로 첫 출근하는 자리에서 인수위의 '임대차3법 폐지 검토'와 관련해 "인수위가 정책을 결정하는 곳이 아니다"며 부정적인 입장을 분명히 했다. 인수위 견해가 새 정부의 임대차3법 정책의 방향성을 결정하는 잣대가 되지 않는다는 점을 시사한 것이다.

원 후보자는 도리어 "임대차 3법이 주거 약자인 임차인들의 주거권을 보호하고 가격이나 기간, 정보의 격차 등에 있어서 피해를 당하고 있는 것에 대해 보호장치를 주기 위한 좋은 의도로 마련된 법"이라고 말해 눈길을 끌었다.

이는 임대차3법 폐지 '카드'를 언급한 인수위 심교언 부동산TF(태스크포스) 팀장(건국대 교수)의 시각과는 온도차가 크다. 심 교수는 지난달 29일 언론 브리핑에서 임대차3법을 "현 정부의 대표적인 부동산 정책 실패 사례"라고 강도 높게 비판했지만 원 후보자는 세입자를 보호하는 제도에 더 무게를 뒀다는 점에서 결이 다르다. 결과적으로 원 후보자가 인수위가 검토 중인 임대차3법 폐지 '카드'를 사실상 폐기했다고 볼 수 있다.



임대차3법 지역별 차등제 도입된다..무조건 '5% 전월세 상한제'→지역 물가·경제상황 따라 차등적용



임대차3법을 폐지하지 않고 개선한다면 '지역별 차등제'가 될 가능성이 높다. 학계에서 대안으로 거론돼 온 방안으로 원 후보자도 구체적인 구상을 밝혔다. 그는 '월세전환율'을 사례로 들면서 "지역적인 차이 또는 임대차의 수요와 공급에 국지적이고 지역적인 특성, 이런 것들이 무시되고 국회에서 일방적으로 처리됐다"며 "그때 놓친 많은 문제점이 있다"고 설명했다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 환산할 때 적용되는 비율을 말한다. 현행 임대차3법상 갱신시에는 전월세 전환율을 2%+기준금리(1.25%)의 산식에 따라 전국 모든 주택에 3.25%를 일괄적용 중이다. 보증금 1억원을 월세로 바꿀때 무조건 연 325만원(월27만원)으로 바꿔야 한다는 뜻이다. 그런데 신규계약 기준으로 보면 지난 2월 기준 전월세 전환율은 서울 4.7%, 경북 8.1%, 제주 5.6% 등 지역별로 편차가 크다. 원 후보자 지적처럼 지역 경제 상황과 전세주택의 수요·공급에 따라 전환율이 다를 수밖에 없다.

지역별 차등제 도입시 전국 어디서나 동일하게 적용 중인 전월세 상한제 5%도 달라진다. 현재는 직전 임대료의 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다. 이를 지역별 소비자물가지수와 경제 상황을 반영해 상한율을 차등 적용하는 방안이 유력 검토될 것으로 예상된다.

임대차3법 적용 대상 주택도 지역별로 달라질 수 있다. 예컨대 상가임대차보호법의 경우 모든 상가가 대상이 아니라 지역별로 정해 놓은 보증금 상한 이하의 임대차에만 적용 중이다. 이를 임대차3법에 차용한다면 '서울 30억원 고가전세' 등은 임대차법 대상에서 제외될 가능성도 있다. 지역별 특성, 주택의 특성, 주택의 상태, 건축 연도, 임대료 수준 등에 따라 차등 적용하는 방안이 앞으로 활발히 논의될 것으로 전망된다.

다만 임대차3법 개선 과정에서 집주인의 실거주로 세입자의 갱신권이 무력화 되는 부분은 개선이 필요하다는 주장이 나온다. 이상영 명지대 교수·김경희 명지대 박사는 '주택 임대차3법 문제점과 대안탐색 ' 논문에서 "(실거주 이유로)집주인 거부권을 정당 사유의 하나로 무조건 인정하는 대신 이에 대한 판단을 법적 절차에 따라 하는 방안이 필요하다"며 "분쟁조정위원회의 조정 효력을 민사상 합의가 아닌 재판상 화해의 효력을 부여해야 한다"고 지적했다.






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