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[ESR켄달스퀘어리츠(365550)] 성장하는 물류 플랫폼의 프리미엄 조회 : 1276
증권가속보3 (180.71.***.10) 작성글 더보기
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2021/06/11 09:24
 
• 용인 BRIC 물류센터 편입, 매입가액 1,036억원, 연면적 1.3만평, 임차율 100% 상태 

• 스폰서로부터 자산을 공급받을 뿐 아니라 시장에서도 자산 획득의 경쟁력 입증

• 단지 물류센터를 모아 놓은 투자기구 개념이 아닌 성장하는 물류플랫폼으로 평가
 

WHAT’S THE STORY

용인 BRIC 물류센터 편입: 전일 ESR켄달스퀘어리츠는 용인 BRIC 물류센터(이하 용인3) 편입을 공시. 12번째 자산 편입이며 6월 1일 안성물류센터에 이어 상장 후 두 번째 자산 편입. 용인3의 연면적은 43,045㎡, 매입가 1,036억원으로 매입가 기준 cap rate 4.5%로 경쟁력 있는 가격으로 판단. 2020년 6월 완공된 최신식 물류센터로 주요 임차인은 엠즈푸드시스템(맥도날드 식자재 업체) 등이며 임차율 100%인 상태. 용인3 물류센터의 매입 구조는 담보대출 700억원, ESR켄달스퀘어리츠의 차입금 200억원, 보유현금 100억원을 활용했고 가중평균 조달금리는 3% 초중반으로 추정. 이로써 리츠의 포트폴리오는 연면적 총 73만㎡, 매입가 기준 자산가치는 1.5조원에 육박. 용인3 물류센터 편입 영향이 온전히 반영될 2022년 배당가능이익은 17억원 증가, 배당수익률 20bp 상승효과 

성장하는 물류플랫폼: 주식시장에 상장된 상장리츠 투자 시 가장 중시되는 부분은 영속기업으로서 성장성. 이번 자산편입의 의미는 스폰서인 ESR켄달스퀘어로부터 지속적으로 자산을 주입 받을 수 있다는 강점뿐 아니라, 물류센터 자산 획득이 치열한 현재의 시장 환경 하에서도 경쟁력 있는 가격 수준에서 자산을 확보할 수 있는 경쟁력을 입증했기 때문. 초대형 리츠로서 스폰서가 개발한 자산이 아니더라도 시장에서 외부자산을 획득할 수 있는 기회가 많다는 점을 보여줌. 이는 단지 부동산 투자기구로서 역할뿐 아니라 부동산의 매입매각 등 유통과 value-add 역량을 갖춘 물류 플랫폼으로서의 경쟁력을 시사함  

목표주가 8,600원으로 상향: 자산 편입을 반영해 목표주가를 8,600원으로 상향. 12개 자산의 목표 cap rate를 3.5%로 기존 대비 50bp 하향했는데, 도심권 대형 물류센터의 경우 시장 cap rate가 이미 3%대로 진입한 사례가 늘었다는 점과, ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터를 모아 놓은 단순한 투자기구 개념이 아닌, 내외부 경로를 통해 우량 물류센터를 편입하고 자체 leasing team에서 양질의 임차인을 배치하는 등 영속적인 물류기업으로서의 면모를 보이고 있기 때문. 개별 부동산 가치의 합산에 그칠 것이 아니라 물류센터 확보와 운영 능력에 대한 기업가치의 프리미엄을 부여할 필요성이 높다고 판단. 상장리츠 중 top pick 유지

삼성 이경자





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