3호선 홍제역 인근에 두 번째 '산세권' 아이파크가 들어선다. 안산 자락에 '홍제센트럴아이파크(2020년 입주)'가 있었다면 오는 28일 청약을 받는 '서대문센트럴아이파크'는 북한산 자락에 자리 잡는다. 홍제역 1번 출구에서 마을버스를 10분 탄 뒤 걸어서 5분가량에 닿는 위치다.

가장 많은 59㎡ 8억대…'국평' 84㎡는 11억~12억대

'서대문센트럴아이파크'는 서울 서대문구 홍은13구역 재개발을 통해 공급되는 아파트다. 최고 15층, 12개동, 827가구(일반분양 409가구) 규모다. 전용면적별 최고 분양가는 △49㎡(7가구) 7억1720만원 △59㎡(238가구) 8억6030만원 △75㎡(23가구) 10억2470만원 △84㎡(117가구) 11억2100만원 △테라스 하우스 84㎡(24가구) 12억2220만원이다.

시공사인 HDC현대산업개발은 24일 경기 고양시 덕양구 원흥동 인근에 견본주택을 열었다. 단지에서 대중교통으로 40분 넘게 걸려서일까. 개관시간에 맞춰 이곳을 방문한 사람은 10명 남짓뿐이었다. 현산은 사이버 견본주택 외 유튜브 견본주택도 제공하고 있다.

견본주택 1층에 마련된 단지 모형은 북한산 자락과 자연스럽게 어우러진 모습이었다. 현산은 단지 입구부터 지형을 따라 올라가는 보행공간을 마련했다고 설명했다. 일반분양 물량이 가장 많은 59타입은 산과 가까운 201~203동, 106~109동에 배치됐다. 

현산은 단지 뒤편으로 북한산국립공원, 앞쪽엔 인왕산과 안산이 있으며 단지 주변의 북한산 둘레길을 이용하면 백련산까지 '산세권'을 누릴 수 있다고 강조했다. 경사지를 활용한 테라스하우스와 대지 단차를 이용한 설계로 숲과 주거의 경계를 없앴다는 게 시공사 설명이다. 

테라스하우스 설계가 적용된 84㎡ 타입은 홍제천과 가까운 101, 103, 104동에 위치했다. 인왕산과 안산, 백련산을 바라보는 방향이다. 테라스가 각 동 1~3층에 계단식으로 구성돼 이색적이었다. 견본주택을 찾은 한 남성은 "테라스하우스 설계가 독특해 자세히 봤다"고 말했다.

역세권 아니지만…서울 평균보단 낮은 가격

분양가는 '나쁘지 않다'는 평가다. 홍은동에 거주하는 한 여성 방문객은 "옆 단지보다 1억 정도 비싸긴 한데 더 신축이니 괜찮은 것 같다"며 "요새 분양가가 너무 높지 않나"라고 말했다. 입지가 비슷한 '북한산 두산위브(2019년)' 전용 84㎡는 최근 8억8700만원(5월11일)에 거래됐다.

'서대문센트럴아이파크'의 평당 분양가는 3200만원선으로 서울 평균(3891만원)보다 낮다. 서울에서 전용 84㎡ 아파트를 분양 받으려면 평균 13억원 넘게 필요한데 이곳은 11억원대로 비교적 저렴한 것이다.

다만 인근에서도 '역세권', '초품아' 등의 장점을 가진 단지와 비슷한 가격이라는 점은 경쟁력 면에서 고개를 갸웃하게 한다. 같은 평형의 '북한산 더샵(2017년 입주)'은 11억원(4월5일)에 손바뀜됐는데, 이곳은 홍제역까지 도보 10분, 홍제초까지 도보 6분 소요되는 단지다.

홍은동의 A 공인중개사는 "'북한산 두산위브'가 신축인데도 8억원에 거래된 건 역과 거리가 있다는 걸 감안해도 저평가된 측면이 있다"며 "홍제역 인근 신축들은 '북한산 더샵'처럼 11억원대가 일반적인 수준"이라고 전했다. '서대문센트럴아이파크' 84㎡ 분양가가 11억원대인 게 터무니없는 건 아니라고 볼 수 있는 셈이다.

김인만부동산경제연구소의 김인만 소장은 "최근 건축비 인상을 고려할 때 공급자 입장에선 이 가격에 할 수밖에 없었을 것"이라며 "청약자 입장에선 이 입지에 이 가격이라면 아쉽게 느껴질 수 있다. 그래도 서울이니 청약 성적이 기본은 나올 것"이라고 봤다.

반면 박지민 월용청약연구소 대표는 "서울 외곽에 역과 멀고 언덕이라 특별공급에서도 모집인원을 채우기 쉽지 않을 것"이라며 "일반공급(207가구)에 1000명 미만 신청자가 예상된다"고 전망했다.

역에서 30분…언덕이지만 괜찮다?

'산세권'의 장점만큼이나 단점도 존재한다. 일단 홍제역까지 도보 30분 거리라 사실상 걸어갈 수 없어 마을버스를 타야 한다. 버스는 8개 정류장을 지나 10분을 달린다. 내려서도 가파른 언덕길을 올라가야 하는 어려움이 있다. 

단지 주변 골목 담벼락엔 '급경사로 미끄러짐 사고위험 다발구간'이라는 주차금지 안내문이 붙어있기도 했다. 거주자 우선주차 구간에도 '고임목으로 차량을 고정하고 반드시 주차브레이크 잠금을 실시해야 한다'는 주의사항을 볼 수 있었다.

입주자모집공고엔 '레벨(높이)'에 대한 유의사항이 여럿 기재됐다. 현산은 이 아파트가 단지 주변과의 레벨 차이가 있으므로 명확히 인지하고 계약을 체결하라고 당부했다. 

공고에 의하면 단지는 주변 도로의 경사도 및 대지 레벨차에 의해 각 방위 간에 레벨차가 있다. 단지 내 도로 경사도는 주변 도로의 경사도 및 레벨에 맞추고자 더 낮은 레벨로 조성된다. 일부 테라스 가구는 지면과 레벨 관계로 인해 일조권, 조망권, 환경권이 침해될 여지도 있다. 

물론 적응하면 편하다는 반응도 있다. 단지 인근 공원에서 만난 한 할머니는 "천천히 걸으면 된다"며 "젊은 사람은 문제 없을 것"이라고 했다. 홍은초등학교에 다닌다는 한 초등학생은 "언덕이라도 금방 갈 수 있다"고 말했다.

홍은동의 B 공인중개사는 "요새는 언덕에 지은 아파트라도 엘리베이터가 있으니 큰 불편은 없다"며 "홍은초도 5분이면 갈 정도로 가까운 편"이라고 평가했다.

'서대문센트럴아이파크'는 이달 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위, 29일 2순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 다음달 4일, 정당계약은 17~19일 이뤄진다. 내년 6월 입주 예정이다.