서울 아파트 임대차 시장에 월세(반전세·반월세 포함)를 조금이라도 낀
계약이 많아졌다. 서울 집값 풍향계로 일컫는 강남권에서는 이미 흔한 일이지
만 말이다. "통상 100만~300만원대 월세는 강남에 거주하는 실수요자들에
게는 크게 무리가 되지 않는 수준"이라는 게 현지에 있는 부동산 공인중개
업소 관계자의 설명이다. 하지만 올 들어서 이 수준을 웃도는 고가 월세가 속속
체결되고 있다. 이런 가격대의 월세에 거주하는 이들은 누굴까. 올 들어 고가
월세 속속 체결
19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동에 있는 &#
39;타워팰리스1차'는 전용 164㎡ 지난 4일 보증금 9억원, 월세 770만원에
월세 계약을 체결했다. 월 부담 금액이 700만원이 넘어가는 고가 월세지만, 타
워팰리스 내에서는 종종 찾아볼 수 있는 금액대다.

작년 이 단지 해당 면적대에서는 보증금 5억원에 월세 800만원(보증금, 월세 순
), 5억원에 700만원, 이보다 더 큰 면적대인 전용 174㎡에서는 8억5000만원에
880만원, 8억원에 800만원 등의 금액대로 세입자를 들였다.

개포동에 있는 '디에이치아너힐즈'도 올 들어 고가 월세가 체결됐다.
이 단지 전용 84㎡에서는 2억원에 530만원 조건으로 새로운 세입자를 찾았고,
대치동에 있는 '래미안대치패리스' 전용 94㎡에서도 4억원에 445만원에
월세 계약을 맺었다.


강남을 제외한 지역에서도 최근 준공된 고급 아파트를 중심으로 고가 월세 계약
이 이뤄지고 있다. 용산구 한남동에 있는 '한남더힐' 전용 233㎡는 지
난 3일 보증금 5억원에 월세 2500만원 조건으로 월세 계약을 맺었고, 성동구 성
수동에 있는 '트리마제' 전용 84㎡도 2억원, 570만원에 새로운 세입자
를 찾았다.

서민들은 금리인상으로 인해 대출마저 쉽지 않은 상태다. 강남지역에선 월세로
100만~300만원을 내는 경우가 흔한 편이다. 고가 월세를 계약하는 실수요자들
은 어떤 사람들일까.

강남구 개포동에 있는 A 공인 중개 대표는 "세입자 신원을 특정하기는 어
렵다"면서도 "이런 거래는 사업가나 전문직 종사자 등을 중심으로 거
래가 이뤄진다"고 말했다. 이어"300만원을 넘어가는 고가 월세 거래
가 맺어지는 것이 드물기는 하지만 아예 없지도 않다"고 덧붙였다.

과거에는 사업체를 운영하는 40~50대의 대표들이 가족과 함께 거주할 목적으로
한 계약이 주를 이뤘지만, 최근에는 20~30대의 젊은 부자들부터 60대의 다주택
자까지 다양하다는 설명이다. 집값과 전셋값이 오르는 만큼 월세도 그만큼 가파
르게 뛴다. 한 번 월세로 시작한 물건은 월세로만 나가는 경향이 있다고도 했다
.

압구정동에 있는 B 공인 중개 대표는 "강남권의 경우 유주택자 등이 유입
되는 경우가 많아 어쩔 수 없이 전세대출을 활용하지 못해 반전세나 월세를 택
하는 경우가 있다"며 "최근엔 금리가 오르면서 '대출 이자나 월
세나 지불하는 것은 비슷하다'고 생각하는 세입자들도 있다"고 전했다
. 전세대출이자 급등에 전월세전환율 '역전'…월세 더 뛸 수도
시장 안팎에서는 앞으로 월세가 더 오를 수 있다는 전망이 나온다. 기준금리가
오르면서 전세 대출 금리도 덩달아 오르고 있는데, 전세 이자가 월세보다 비싼
현상이 발생하고 있어서다.

최근 전세 대출 이자는 연 5%를 눈앞에 두고 있다. 금융권에 따르면 국민&midd
ot;신한·하나·우리·농협 등 국내 5대 은행의 지난 14일
기준 전세자금대출금리(변동금리)는 최저 연 3.148%, 최고 연 4.798%다. 한은이
기준금리를 0.25%포인트 올린 작년 8월 5대 은행 전세 대출 금리는 최저 연 2
.388%, 최고 연 3.998%였다. 이와 비교하면 현재 대출금리가 0.8~0.9%포인트 높
다.


한국부동산원에 따르면 서울 지역 전월세 전환율은 4.7%다. 강남 지역은 4.5%,
강남 3구가 몰려 있는 동남권은 4.3%다. 전세 대출 금리 상단인 4.798%보다 모
두 낮다. 세입자가 전세대출을 받아 은행에 내는 이자가 집주인에게 월세를 내
는 것보다 더 비싸졌다는 뜻이다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마로 책정하면 되는지 알려
주는 기준이다. 전세금 1억원을 월세로 바꾸는 경우 전환율이 3%라면 세입자가
연간 내야 할 월세가 총 300만원이라는 의미다.

압구정동 C 공인 중개 대표는 "최근 금리가 빠르게 오르고 있는 만큼 전월
세 전환율도 올라갈 가능성이 있다"며 "월세가 더 오를 수 있단 의미
"라고 했다. 다만 그는 "지역별, 단지별로 적용되는 전환율이 조금씩
차이가 있기 때문에 일괄적으로 오른다고 보기는 어려울 것"이라고 설명
했다. 월세 거래 증가?…임대차 3법·세금 부담 등 때문
고가 월세 출현 등 월세 시장 역시 불안정한 모습이다. 월세 거래가 늘어난 것
은 정부가 시행한 '임대차 3법'이 원인이라는 분석이다. 정부는 2019년
주택 임대차법을 개정하면서 전·월세 계약의 1회 갱신을 의무화하고,
갱신 계약 임대료 인상률은 5% 이내로 묶었다. 종합부동산세 등 집주인들이 주
택을 보유한 데 따른 세금이 늘어난 점도 월세 거래가 증가한 요인이다. 일부
은퇴자들이 보유한 현금이 부족해지면서 다달이 월세를 받아 세금을 내려 한단
설명이다.

서초구 반포동에 있는 C 공인 중개 대표는 "임대차법 이후 전세 물량 자체
가 줄어들었고 종합부동산세 등 세금 부담이 늘어나면서 집주인들이 전세 대신
월세를 내놨다"며 "이런 이유로 월세 거래가 최근 늘어나고 있다&q
uot;고 했다.

하지만 정부는 월세시장 역시 안정화 추세를 보인다며 자화자찬하고 있다. 노형
욱 국토교통부 장관은 최근 "최근 절대적인 가격 수준이 올랐고 시장에 상
승 압박 요인이 있었던 것은 사실"이라면서도 "지표를 보면 월세도
호전되고 있다"고 했다. 그러면서 "시장 흐름이 어느 방향으로 가는
지에 따라 가격 기제를 통제한다는 게 맞는지는 의문"이라며 "정공법
인 공급의 문제부터 풀어가야 근원적으로 (집값이) 잡히는 것"이라고 강조
했다.


한편 서울에서 월세를 낀 거래는 지난해 최다 수준을 기록했다. 서울부동산정보
광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 총 6만8894
건이다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다. 전날 기준으로는 전
체 거래의 36.13%에 달하는 1607건의 월세 거래가 이뤄졌다. 송파구(239건), 강
남구(123건) 등에서 거래가 많았다.

가격 역시 뛰었다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울 아파트 월세는 지난해
12월 기준 평균 124만5000원을 기록해 2020년 12월(112만7000원) 대비 10.5% 올
랐다. 이 기간 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세가 5.8%, 강북권(한강 이
북 14개구) 아파트 월세는 18.1% 급등해 각각 130만4000원, 118만3000원을 기록
했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com


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