#. "세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락
을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다
는 겁니다. 월세 연체로 해지통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아 명도소송이
불가능한 건 아닌지 걱정입니다."


위법을 저지른 세입자가 연락조차 받지 않는다면 건물주는 상당히 곤란합니다.
상가 임대차에서 건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 하려면 계약해지통보가
선행돼야 합니다. 하지만 짐만 남겨둔 채 세입자가 연락이 두절 된 상태라면
건물주의 해지 의사가 제대로 전달되지 못하기 때문에 소송절차에 어려움을 겪
을 수 있습니다.


법률상 명도소송은 세입자의 위법행위가 발생했을 때 제기할 수 있습니다. 세입
자가 법률상 위법에 해당하는 행위를 했을 때 제기할 수 있는 뜻입니다. 다만
세입자가 위법을 저지른 순간에도 바로 명도소송을 제기할 순 없습니다. 명도소
송의 전제조건인 계약해지가 돼야만 가능하기 때문입니다. 계약이 해지되지 않
은 상태에선 세입자에게 잘못이 있다고 해도 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지
않습니다.


계약 기간이 종료되었거나 세입자가 위법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약은
해지되지 않는다는 뜻입니다. 그렇다고 해서 계약해지가 어려운 것은 아닙니다
. 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 효력이 발생하기 때문입니다.


세입자가 짐만 남겨둔 채 연락이 두절된 상황은 어떻게 해결해야 할까요. 나가
겠다는 의사 없이 짐을 남겨두었다면 완전한 퇴거가 아니기에 건물주는 세입자
가 임차한 부동산에 함부로 들어갈 수 없습니다. 심지어 연락이 닿지 않아 의사
전달마저 쉽지 않은 상황입니다.


이 경우 건물주는 법원에 의사표시 공시송달을 신청하여 법적인 대응을 해야 합
니다. 세입자가 해지 의사를 직접 받지 않아도 법원의 공시송달 절차에 의해 세
입자에게 해지 의사가 전달된 것으로 간주합니다. 따라서 공시송달 절차가 끝난
후에는 일반적인 명도소송 절차와 동일하게 진행할 수 있습니다.


해지통보 없이 명도소송을 제기하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 소장부본 송
달로 소송 진행과 함께 해지 통보가 가능하기 때문입니다.


가령 명도소송을 제기하는 사유가 세입자의 월세연체일 경우 소장에 이런 내용
과 함께 해지 의사를 전달하려는 목적을 기재하면 됩니다. 소장이 접수된다면
법원이 소장부본을 세입자에게 전달하거나 공시송달로 처리하게 돼 해지효력을
인정받을 수 있습니다.


만약 공시송달과 소장부본 송달로 이어진 명도소송에서 건물주가 승소판결문을
받는다면 이후 절차는 더 쉬워집니다. 세입자가 패소 판결에도 잠적이 계속된
다면 이미 판결문이 내려진 후기 때문에 강제집행 절차를 통해 세입자의 짐을
빼내고 건물주가 부동산을 안전하게 인도받을 수 있습니다.


<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사


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