[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 사회초년생 이모(27)씨는 지난해 11월 광진구 한 청년안심주택의 임차계약을 맺었다. 시세보다 전세보증금이 저렴한 데다 서울주택도시공사(SH공사)의 운영 사업이기 때문에 전세 사기 등 위험 부담이 낮을 것이라는 추측이 이씨의 마음을 움직였다.

한달 후 이씨는 본인의 선택을 후회하게 됐다. 계약 당시 이씨는 해당 주택에 경매 신청이 접수돼 있다는 사실을 알고 잔금 지급 전까지 경매를 말소하는 조건을 제시했다. 그러나 임대인이 자금난에 휘말리며 이를 이행하지 못하게 됐다. 이씨는 특약사항 위반으로 계약 취소를 요구했으나 7개월이 넘도록 보증금을 반환받지 못하고 있다.

이씨가 거주하던 청년안심주택. [제공=이씨]

이씨는 "계약금 반환 지급을 요구했으나 임대인은 다른 부채를 상환하는 데 돈을 썼다며 지금까지 반환하지 않고 있다"며 "앞서 이 주택에 살던 임차인도 전세계약이 끝난 후 이사를 마쳤지만 아직까지 보증금을 못 받고 있다고 들었다"고 말했다.

그러면서 "법원 지급명령 신청을 통해 임대인의 자산을 압류할 권리는 생겼지만 임대인의 신용이 파산 직전 수준이라 보증금을 어떻게 받아야 할 지 난감하다"며 "SH공사 사업인 데다 청년안심주택이라는 이름에 안심하고 계약했는데 사회초년생 때 번 돈을 날릴 것 같다는 좌절감이 크다. 보증금을 돌려받지 못하며 다른 거주지를 구할 때 자금이 부족해 대출을 받았고 변호사 상담비 등 추가 비용을 지출하면서 금전적 손해가 막심하다"고 호소했다.

◆ 광진·도봉·송파구 등에서 보증금 반환 관련 갈등...공공지원 민간임대주택 안전망 부족

1일 업계에 따르면 SH공사의 청년안심주택에서 임차인이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 서울시에 따르면 현재 보증금 관련 갈등이 존재하는 청년안심주택은 총 3곳이다. 이씨가 계약했던 광진구 주택을 포함해 2023년 계약 완료 가구에 대한 보증금 미반환이 발생한 도봉구 주택, 지난 2월 일부 가구가 경매에 넘어갈 위기에 처한 송파구 주택 등이다. 3곳 모두 임대보증금 보증보험에 가입되지 않은 사업장이다.

청년안심주택은 무주택 청년 및 신혼부부를 대상으로 역세권 및 간선도로변에 위치한 주택을 시세 대비 저렴한 임대료로 제공하는 것이다. 한 단지에 SH공사가 공급하는 공공임대와 민간임대사업자가 소유·공급하는 공공지원 민간임대주택이 섞여 있다. 공공임대는 30~70%, 공공지원 민간임대는 75~85% 시세보다 낮은 임대료가 책정된다. 오세훈 서울시장이 청년 주거안정을 위해 공을 들이는 정책이기도 하다. 

주로 문제가 발생하는 곳은 공공지원 민간임대다. 임대인의 자금력이 악화돼 보증금 반환이 지연되어도 반환을 강제할 수 있는 별도 절차가 부재하다. 민간임대주택에 관한 특별법 등은 민간임대 운영 시 보증보험에 가입하도록 규정하고 있지만 일부 사업장에서는 미가입 상태로 임대가 진행되고 있다. 이 경우 전세 보증금 관련 문제 발생 시 임차인이 직접 법적 절차를 밟아야 한다는 점에서 일반 전세 계약과 유사한 구조다.

서울시 관계자는 "공공임대는 SH공사가 관리를 하지만 공공지원 민간임대는 민간사업자가 운영하기 때문에 개인 채무 사항 등 문제로 일부 주택에서 문제가 발생한 것"이라며 "시도 임차인들과 여러 차례 이야기를 나누고 관련 간담회를 개최하는 등 노력을 기울이고 있지만 공공지원 민간임대가 임대인-임차인 민간 간의 계약인 만큼 구체적 개입에 한계는 있다"고 설명했다.

SH공사 관계자는 "사업 주체가 공사가 아니다 보니 공사가 따로 조치할 수 있는 사항은 없다"고 말했다.

◆ 청년안심주택 확대 기조...사업장 철저한 관리·감독 필요

건설경기 악화로 시행사 등 민간임대사업자의 유동성 위기가 본격화한 가운데, 임대인 피해를 막기 위한 체계적 관리가 필요하다는 지적이 나온다. SH공사에 따르면 청년안심주택은 올해 1차 모집에서 평균 경쟁률 41.9대1을 기록하는 등 청년층 수요가 매우 높다. 정책 수요를 인지한 서울시도 2030년까지 청년안심주택을 12만호로 확대하겠다는 방침이다.

이에 따라 공공지원 민간임대의 공급도 늘어날 전망이다. 공공에 민간의 자본·사업추진력을 더해 청년 주거를 확대하겠다는 청년안심주택 정책 취지에 맞게 매년 공공지원 민간임대가 높은 비중을 차지하고 있다. 서울시에 따르면 정책 운영 기준에서도 공공으로 건설되는 주택 중 공공지원 민간임대가 50% 이상을 차지하도록 규정하고 있다. 실제 올해 공급됐거나 공급 예정인 청년안심주택 8050가구 중 공공지원 민간임대는 5216가구로 전체의 64.8%다. 

전문가들은 사업 진행 후 임대인의 추가 담보대출 여부 등을 서울시와 SH공사가 면밀히 살펴야 한다고 입을 모은다. 김인만 부동산경제연구소장은 "청년안심주택의 모든 가구가 공공의 안전망 안에 있는 것으로 오해하는 정책 수요자들이 많다"며 "공공과 민간을 결합하는 방식으로 무리하게 공급을 확대하는 것보다는 SH공사가 앞으로 예산을 더 확보해 매입량을 늘리는 등 방식의 제도 개선이 필요하다"고 주장했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "공공임대는 보증금 미반환 위험이 없지만 민간사업자는 자기 자본을 투입해 사업을 운영하기 때문에 여유 자금이 없으면 전세금을 돌려줄 수가 없다"며 "민간 부문에서 정말 수요자들이 안심할 수 있는 사업인지 고민해야 한다"고 말했다. 이어 "미반환 위험이 있는 공공지원 민간임대 물량은 SH공사가 매입 후 공공임대로 전환하며 임차인에게 보증금을 제공하는 방식의 구제를 할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

다만 서울시 관계자는 "현재 시에서 많은 청년안심주택을 공급하고 있지만 사고 위험이 감지된 곳은 극히 일부 물량"이라며 "전세 관련 사고는 기존 임차인과의 계약이 끝난 임대인 중 다음 임차인을 구하지 못한 이들이 전세 보증금을 돌려주지 못하며 발생하는 경우가 많지만 청년안심주택은 입지가 좋고 수요가 많기 때문에 미반환 위험이 적다"고 했다.

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