정부가 수도권 내 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 막는 방법을 써서 이른바 '갭투자'를 어렵게 만들려 하고 있다. 하지만 갭투자 수요를 막기에는 허점이 있어 차단 실효성이 낮다는 지적이 나온다. 

갭투자는 전세 낀 주택 매매거래를 뜻한다. 매수자가 전세 세입자(임차인)의 돈을 레버리지로 활용해 주택을 매수하는 방법이다. 사려는 집에 임차인이 없을 경우 통상 매수자가 집을 매수할 때 해당 집에 거주할 전세 세입자를 '맞춰' 거래하기도 한다. 아파트를 분양받아 새로 입주할 때도 그렇다. 전세금으로 매도자나 건설사에 잔금을 치르는 방식이다.

하지만 세입자가 온전히 본인 돈으로 전세금을 대는 것이 아닐 수 있다. 이때 실행되는 전세대출이 '소유권 이전 조건부 전세대출'이다. 임대차계약서를 쓰는 시점에 임대인(매수인)과 임차주택 소유주(매도인 혹은 건설사)가 다른 형태다.

"같은 날 피하기만 한다면"

정부는 '6·27 대출 규제'를 통해 수도권과 규제지역 내 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 전면 금지키로 했다. 갭투자 목적의 주택구입에 대출자금이 활용되지 못하게 한다는 취지다. 하지만 이는 전세보증금 대출일과 매매계약 잔금일이 같은 날인 경우에만 막을 수 있다.

갭투자가 가능한 방법은 이렇다. 매수자, 매도자, 세입자가 모여 이전과 똑같은 방식으로 계약을 한다고 해도, 전세계약 잔금 일자와 매매계약 잔금 일자에 시차를 두면 이 상황을 피해갈 수 있다.

이를테면 매도자가 먼저 세입자와 전세계약을 체결하고 매수자가 며칠 뒤 계약을 승계받는 형식으로 매매계약을 체결할 경우 갭투자가 가능한 것이다. 매수자는 전세보증금을 제외한 금액을 매도자에게 지급하면 된다.

한 공인중개업소 관계자는 "규제 발표가 난 후 매도자와 매수자, 세입자가 모여 전세계약과 매매계약에 시간차를 둬 갭투자가 가능하게 거래한 건이 있었다"면서 "소유권 이전 조건부 전세대출은 같은 날 체결되는 것만 막기 때문에 문제는 없다"고 말했다.

기존에 전세를 내주고 있는 갭투자 매물을 거래하는 것이 가능한 것과 마찬가지다. 다만 기존 전세를 낀 매물을 인수할 경우 세입자가 바뀌거나, 매수자가 실거주를 위해 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세퇴거자금대출)을 받을 때 한도가 1억원으로 제한된다. 매수인이 다주택자인 경우라면 이 대출조차 받을 수 없다.

새 아파트 입주장의 중개업소에서는 P2P(Peer to Peer) 대출, 사업자 대출 등으로 잔금을 치를 것을 권하기도 한다. P2P 대출은 온라인 투자 연계 금융업체로, 금리는 연 10% 안팎으로 높다. 하지만 잔금을 치르고 소유권을 확보하면 곧바로 일반적인 전세대출을 받는 세입자를 들일 수 있다. 이 시차를 수일 내로 줄이면 이자 부담이 그리 크지 않다고 업계에서는 설명한다.

단기억제 효과…언제까지? 

이런 구멍이 나타나자 금융당국은 규제 사각을 노리는 편법 대출이나 계약도 단속할 것이라는 입장을 내비치고 있다. 전문가들은 비록 이런 허점이 있더라도 정부의 '갭투자 금지' 신호가 시장에 냉각효과를 줄 수 있을 것으로 보고 있다. 

금융권 한 관계자는 "종전에 전세를 새로 끼워 맞춰 집을 사는(소유권 이전 조건부 전세대출 활용) 신규 갭투자가 많았던 만큼 이를 제한하는 효과는 분명 있을 것으로 본다"면서 "과거 대비 대출 자체가 어려워진 만큼 거래가 줄면서 일부 지역의 가격 상승이 억제되는 효과가 있을 것"이라고 전망했다. 

부동산업계 한 전문가는 "갭투자가 가능한지 아닌지를 떠나 '정부가 갭투자를 막는다'는 시그널 자체가 시장에 갭투자를 제한하는 효과를 가져올 수 있다"면서 "주담대 6억원 제한은 강남3구 등 수요가 높은 곳이 타깃이라면, 소유권 이전부 조건부 전세대출 금지는 수도권 전체 신규 입주 아파트에 영향을 미칠 수 있다"고 봤다.

다만 정책 효과가 지속되리라고 보기는 어렵다. 김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "전반적인 대출 규제는 고가아파트 매매를 타깃으로 한 것이지만 이를 통해 가격이 하향 안정화할 것으로 예측하긴 어렵다"면서 "주택담보인정비율(LTV) 등 규제가 있는데도 은행별로 총량을 제한하거나 주담대를 6억원으로 막는 인위적 조치를 장기간 끌고 간다면 부작용을 낳을 수밖에 없다"고 말했다.