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"10·15 대책" 발표 후 거래 급증·위축 동시에…"시장 긴장 고조"
프라임경제 | 2025-10-16 10:56:52

[프라임경제] 이재명 정부 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책이 발표되며 강도 높은 규제가 본격 시행됐다. 단기적으로는 거래 위축이 불가피할 전망이다. 하지만 일각에서는 정책 시기와 순서가 부적절했다는 지적과 함께, 정부의 시장 대응 실패를 비판하는 목소리도 나오고 있다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 연합뉴스

지난 15일 정부가 이재명 정부 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 발표하며, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정하는 초강수 대책을 꺼내들었다. 이번 대책은 최근 집값 급등세가 두드러졌던 '한강벨트' 중심지를 포함해, 수도권 전반에 규제 그물을 씌운 조치로 평가된다.

핵심은 수도권 집값 상승을 주도한 '갭투자(전세 낀 매매)'를 원천 차단하고, 실수요 목적이 아닌 매수를 제한하겠다는 점이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 내 주택 매수자는 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 요건이 2년간 부과된다. 전세를 끼고 매수하는 것도 금지된다.

◆전문가 "강도 높은 규제로 단기 안정 기대…하지만 불안 심리 여전"

이에 대해 전문가들은 규제 강도로 인해 단기적인 시장 안정 효과는 기대할 수 있을 것으로 봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책으로 강남권과 한강벨트 중심의 포모(FOMO·놓칠까 두려운 심리), 패닉바잉 수요는 4분기부터 주춤할 가능성이 크다"며 "대출 규제와 세금 부담으로 인해 가수요 진입 문턱이 높아졌기 때문"이라고 분석했다.

다만 장기적으로는 매물 감소로 집값 하락세가 제한되고, 오히려 상승 압력을 키울 수 있다는 분석도 제기되고 있다.

함 랩장은 "기준금리 인하 기대감, 전월세 가격 상승 등으로 인해 무주택자의 불안 심리는 완전히 해소되지 않았고, 고가 아파트 매수는 자체 자금으로 이루어지는 경우가 많아 효과가 제한적일 수 있다"고 지적했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "규제지역 내에서도 자산 격차에 따라 양극화가 심화될 것"이라며 "현금 유동성이 있는 '현금 부자' 중심으로 고급 주거지의 가격은 오르고, 외곽 지역은 침체되는 양상이 나타날 것"이라고 내다봤다.

실제 현장에선 이미 분주한 움직임이 감지되고 있다. 정부 발표 전부터 규제 확대가 예고되자, 매수자들이 '막차 타기'에 나서며 일부 매물은 하루 만에 계약을 마치는 등 거래가 급증하는 상황이다.

강남3구와 용산구, 성동구 등 규제 유력 지역을 중심으로 문의가 쇄도했고, 일부 중개업소에선 집주인들이 연달아 호가를 올려 계약이 불발되기도 했다.

서울 성동구의 한 공인중개사는 "연휴 전후로도 매수 문의가 이어졌고, 집주인들은 수시로 1억원 이상 가격을 올려달라고 요구했다"고 현장 분위기를 전했다. 이는 규제 발표 이전에 계약을 마무리하려는 수요자들이 급증했기 때문으로 분석된다.

◆정부-서울시 부동산 대책 엇박자 심화…정책 혼선 우려 고조

뿐만 아니라 정부와 서울시가 최근 발표된 부동산 대책을 두고 엇갈린 입장을 보이며, 정책 혼선 우려가 제기되고 있다.

시에 따르면 정부는 부동산 대책 발표 직전인 지난 월요일 공문을 통해 사전 통보를 했고, 이에 대해 시는 "실수요자 보호와 무주택 서민층의 불안 심리를 고려해 신중히 접근할 필요가 있다"는 의견을 전달했지만, 정부가 이를 반영하지 않고 대책을 강행했다는 입장이다.

시 관계자는 "재개발·재건축 사업 차질, 주택 구입 기회 축소 등 다양한 부작용이 우려된다"며 "일방적인 정책 추진은 바람직하지 않다"고 밝혔다.

특히 토허구역 지정에 대해선 "한 번 묶이면 해제가 쉽지 않아 집값에 큰 영향을 줄 수 있다"고 언급했다. 시는 오는 2031년까지 31만호 공급 계획을 세운 상태로, 이번 규제가 재건축 조합의 대출 제한 및 청약 위축으로 이어질 수 있다는 의견이다.

이번 토허구역 지정은 서울 전역과 경기도 일부를 포함한 대규모 조치로, 광역 단위는 국토교통부 장관이 지정하게 된다. 국토부 측은 "서울시·경기도와 사전 협의를 거쳤고, 시장 과열에 대한 우려와 조속한 대응의 필요성에 공감했다"고 밝혔으나, 시는 "정부가 협의를 일방적으로 해석했다"며 유감을 표했다.

이에 업계는 이 같은 정부-지자체 간 엇박자가 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 시장 혼란을 가중시킬 수 있다는 입장이다.

◆'가격 블랙아웃' 온다?…집값 급등 막는 대신 거래 실종 가능성 제기

아울러 전문가들 사이에서는 이번 대책이 단순한 부동산 가격 억제책을 넘어, 자산 이동 방향 자체를 바꾸려는 신호라는 해석도 있다.

양지영 위원은 "이번 규제는 부동산을 단순한 재테크 수단에서 배제하고, 유동성을 금융시장으로 유도하려는 구조적 전환 정책"이라며 "시장에서는 호가만 남고 실제 거래가 사라지는 '가격 블랙아웃' 현상이 발생할 수 있다"고 분석했다.

이어 "단기적으로 급등을 막는 데 효과는 있을 수 있으나, 장기적으로는 시장 신뢰 붕괴와 자산 가치 왜곡 등 부작용이 클 수 있다"며 "1990년대 초 일본 버블 붕괴 당시처럼 거래 단절이 장기화될 수도 있다"고 경고했다.

또 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 양도보다는 '증여' 쪽으로 전략을 전환할 가능성이 높다고 보고 있다. 한 관계자는 "지방선거 이후 양도세 중과 유예가 연장되지 않을 가능성이 커, 다주택자 입장에선 거래절벽 상황에서 세금 폭탄을 피하기 위한 유일한 방법이 증여일 수 있다"고 말했다.

이처럼 잇따른 규제책은 수도권 집값 안정이라는 단기 목표 달성에는 일부 기여할 수 있으나, 장기적으로는 시장 신뢰 훼손과 주택 공급 차질 우려가 제기되는 상황이다.

특히 서울시와의 정책 엇박자, 다주택자의 증여 전환, 고가 주택 중심 자산 양극화 현상 등은 시장 전반에 부담으로 작용할 가능성이 크다. 이에 실수요자 보호와 공급 기반 강화, 정부와 지자체 간 긴밀한 협조를 바탕으로 한 정교한 정책 운용이 요구된다.

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