정부가 주택시장 안정을 목표로 지난 15일 서울 전역과 경기도 다수 지역을 규제지역으로 묶는 강수를 뒀다. '한강벨트'를 중심으로 가팔라진 집값 상승세를 진정시키고 규제지역 바깥에서 발생할 수 있는 '풍선효과'도 차단하기 위한 전방위적 규제다.▷관련기사: 불붙은 서울 집값 '실거주·대출·세금' 총동원해 잡는다(10월15일)▷관련기사: 규제지역 '3종세트' 서울전역·경기 12곳 묶었다(10월15일)

한강과 인접한 고가주택에 유동성이 몰리는 것을 막겠다는 게 이번 대책의 취지다. 그러나 '똘똘한 한 채' 선호가 큰 현재의 시장에서 시장 안정 효과를 거두기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 목소리다.

대출 없이도 주택을 구매할 수 있는 자산가의 갈아타기 혹은 초고가 주택 진입을 통제할 수 없는 반면 '단계별 내 집 마련 계획'을 세운 수요자의 자금 조달에는 차질을 유발할 수 있어서다.

"규제 전 막차"…매수 바빴던 성동, 노원은 '급매'

정부가 지난 15일 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶어 전세를 낀 주택 매매를 전면 금지하고 실거주 의무를 부여하기에 앞서 성동구에서는 계약 문의가 잇따랐다.

성동구의 공인중개사 A씨는 "규제 발표 전에는 매수 관련 문의 전화가 쏟아졌는데 규제 이후로는 계약 체결 여부를 놓고 상담 문의가 많다"면서 "매수자나 매도자나 시세 상승에 대한 기대감이 여전하긴 하다"고 말했다.

인근 공인중개사 사무소 관계자 B씨는 "규제 발표 직전까지도 신고가 거래가 간간이 터지는 상황이었다"면서 "규제 발표 이후로도 매수 문의가 종종 오고 있다"고 말했다.

성동구에서는 실제로 이달 초에도 신고가가 잇따랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성수동1가에 있는 '서울숲아이파크리버포레' 전용 84㎡(21층)는 지난 5일 40억원에 거래되며 신고가를 썼다. 지난 6월23일 동일면적(30층) 39억원에 팔렸으나 넉 달 만에 1억원이 더 비싼 가격에 거래됐다.

동일 단지에 전용 59㎡(5층)도 지난달 25일 31억3000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 그달 23일에 같은 면적(12층)의 거래가는 29억원이었다.

반면 서울에서도 집값 상승세가 두드러지지 않았던 지역에서는 급매 물량이 나오고 있다. 노원구 상계주공 인근 C공인중개사는 "매도자들이 급매에 나서고 있다"면서 "많지는 않지만 급매를 찾는 매수자들도 있긴 있어 조금씩은 거래가 이뤄질 것으로 보고 있다"고 말했다.

성동구는 한국부동산원의 전국 주간아파트가격 동향 조사에 따르면 올해 10월 둘째 주까지(13일 기준) 13.86%가 올랐다. 이는 송파구(15.22%) 다음으로 높은 상승률이다. 그러나 노원구는 올해 상승률이 1.3%에 그치며 서울 전체 상승률(6.11%)을 한참 밑돈다.

"핵심 입지에서 현금 자산층만 움직일 것"

시장 전문가들은 정부의 이 같은 규제지역 확대와 아울러 주택 가격에 따라 대출을 제한한 것을 두고 시장의 단기 급등은 가라앉을 것으로 보고 있다. 정부는 15억원 이하 주택에는 6억원의 주택담보대출한도를 두고 15억원 초과 25억원 이하 주택의 주담대 한도는 4억원, 25억원 초과 주택의 한도는 2억원으로 했다.

박원갑 KB국민은행 WM추진부 수석전문위원은 "그동안 '단계별 내 집 마련 전략'으로 활용된 무주택자의 고가 주택 갭투자 후 입주하는 전략은 이제 불가능해졌다"면서 "수요자들이 관망세로 돌아서고 전반적으로 숨고르기에 들어갈 것"이라고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "수요 억제 대책이 연속해서 발표되며 시장에는 규제 강화 인식이 확산하고 있다"면서 "시장 참여자들은 관망세를 보일 것"이라고 전망했다.

이번 정부의 주택시장 안정 대책으로 오히려 양극화가 심화할 것이라는 우려도 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 정책은 부동산으로 돈 벌지 말라는 정책적 메시지"라고 평가하며 "단기적으로는 급등을 막겠지만 거래 단절로 인해 시장에서는 호가만 남아 자산 가치 왜곡을 초래할 수 있다"고 우려했다.

아울러 "거래 단절은 자산 불평등을 구조화할 수 있다. 자산 이동성이 있는 이들은 시세 차익을 누리겠지만 중산층 이하는 시장 진입 자체가 봉쇄된다"며 "강남 진입이 어려운 자산가의 경우, 마포구와 성동구 내에서도 한강과 인접한 단지만 찾는 등 초양극화가 가속할 것"이라고 짚었다.

송승현 도시와경제 대표는 "그동안 세제 강화와 대출 규제 속에서 다주택자들이 이미 보유 자산을 정리했고 핵심 입지로 옮겨갔다"면서 "단기적으로는 거래 위축, 가격 하락과 같은 심리적 조정이 있더라도 중장기적으로는 '똘똘한 한 채'의 여전한 수요가 완만한 회복세를 이끌 가능성이 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "시중에는 4000조가 넘는 풍부한 유동자금이 있고 기준금리 인하에 대한 기대도 있는데 주택 구매 수요를 완전히 진정시킬 수 있을지 지켜봐야 한다"고 했다.

또 "올해 들어 집값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였고 이들 지역에서는 대출한도에 구애받지 않고 자체 자금을 통해 주택을 매수하려는 이들을 통제하기도 쉽지 않다"고 말했다.