박천규 국토연구원 토지·주택·건설연구본부장

최근 들어 부동산 시장에 대한 관심도가 더욱 커지고 있다. 지표들의 흐름이 엇갈리면서 시장 상황을 판단하기 어느 때보다 어려운 상황이기 때문이다. 서울 외곽과 경기 일부 지역의 주택 가격은 오르고 있고, 입주물량 부족에 대한 우려와 가격상승 기대심리도 여전히 존재한다. 그러나 강남권 등 시장 한편에서는 다른 흐름도 나타나고 있다.

강남·서초 아파트값은 석 달 가까이 하락세를 보이고 있고, 서울 전체 실거래가격 상승폭도 6월부터 둔화되고 있다. 거래량도 크게 줄었고, 서울 아파트 매물은 연초보다 40% 넘게 늘어났다. 아직 시장 전체의 추세 전환을 단정하기는 어렵지만 여러 지표에서 상승 압력이 완화되는 신호가 동시에 나타나고 있다는 점은 주목할 만하다.

이러한 변화에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 먼저 시장의 순환적 요인이다. 주택 가격이 상승하면서 가격 수준에 대한 부담이 커졌고, 소득에 비해 주택 가격이 높다는 인식이 확산되고 있다. 거시경제 여건 변화도 영향을 미치고 있다. 기준금리는 두 차례 인상돼 3%가 됐다. 주택담보대출 금리는 5%를 넘어 지난 2022년 주택시장 하락기 수준을 웃돌고 있다. 여기에 실거주 중심의 가계대출 운용으로 주택시장에 유입되는 유동성도 제약받고 있다. 가격 부담과 높아진 금융비용, 유동성 제약이 맞물리면서 주택시장의 상승 압력이 일부 낮아지는 모습이다.

가계부채 흐름도 함께 살펴볼 필요가 있다. 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 2021년 100%에 근접했으나 최근에는 80%대 후반으로 낮아지는 등 점진적인 개선 흐름을 보이고 있다. 주택시장 안정은 단순히 집값 문제에 그치지 않는다. 가계부채와 서로 영향을 주고받는 구조를 고려하면, 주택시장 안정과 가계부채의 적정한 관리는 중장기적으로 경제 전반의 안정성을 높이는 데에도 기여할 수 있다.

공급 여건에서도 일부 긍정적인 변화가 나타나고 있다. 올해 1~9월 서울의 주택 인허가와 착공은 지난해 같은 기간보다 30% 넘게 증가했다. 그렇다고 공급에 대한 우려가 모두 해소된 것은 아니다. 2022~2023년 착공 부진의 영향으로 내년까지 입주물량 부족 가능성이 있다. 하지만 인허가·착공 증가는 향후 공급에 대한 불확실성을 완화하는 긍정적인 신호임에는 분명하다.

중요한 것은 이같은 흐름을 실제 공급 확대로 연결하는 것이다. 관건은 공급의 실행력이다. 이를 위해서는 중앙정부와 지방자치단체, 공공과 민간 등 다양한 주체의 협력이 필수적이다. 어느 한 주체의 노력만으로 실질적으로 공급의 속도를 내기 어렵다.

박천규 국토연구원 토지·주택·건설연구본부장