‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 과천·광
명 등 12개 지역이 20일부터 토지거래허가구역으로 묶인다. 아파트를 사고팔기
어려워진다는 뜻이다. 집값을 잡기 위한 고육지책이라는 평가가 나온다. 하지
만 새로 살 집을 마련하거나 이사를 원하는 실수요자까지 발이 묶인 건 문제라
는 지적이 제기된다.


자금이 충분하지 않은 수요자는 눈높이를 낮춰 중저가 아파트를 노리는 게 현실
적인 대안으로 꼽힌다. 잔금 납부까지 몇 년 동안 시간을 벌 수 있는 청약이나
자금 부담이 덜한 공공분양도 있다. 경기 구리·고양, 인천 등 규제를
벗어난 곳을 사는 방법도 거론된다. 토지거래허가 대상이 아닌 빌라, 오피스텔
, 경매로 낙찰받은 아파트에도 관심이 쏠린다. ○인기 높아질 중저가 아파트


수도권과 규제지역 내 주택담보대출은 6억원까지 받을 수 있다. 여기에 몇 가지
변화가 생겼다. 시가 15억원 이하 주택은 대출 한도가 6억원이지만, 15억 초과
~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다. 담보인정비율(LTV) 40%(유주
택자 0%)도 적용된다. 10억원 아파트는 대출이 4억원만 나온다는 얘기다. 15억
원 주택은 보유 현금 9억원, 10억원 주택은 6억원, 5억원 주택은 3억원이 필요
하다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “6억 한도라고 하지만 실질적으
론 대출이 이보다 더 적게 나온다”며 “중저가 아파트로 실거주 수
요가 몰릴 것”이라고 말했다.


마포·성동 등 일부 지역에선 전용면적 59㎡가 20억원을 넘기도 하지만,
눈높이를 낮추면 서울 안에도 중저가 아파트는 여전히 많다. 마포구 도원동 &
lsquo;도원삼성래미안’ 59㎡는 12억원대다. 서대문구 북가좌동 ‘D
MC래미안e편한세상’은 84㎡가 13억원대에 거래되고 있다. 은평구 응암동
‘녹번역 e편한세상 캐슬’, 동대문구 답십리동 ‘답십리 파크
자이’ 등은 59㎡가 11억원대다. 외곽인 노원·도봉·강북 등
은 가격대가 더 낮다.


청약시장도 영향을 받았다. 잔금 대출도 주담대인 까닭에 가격별 대출 한도가
달라지고, LTV 40%가 똑같이 적용된다. 다만 중도금 대출은 규제를 받지 않기
때문에 일단 계약금만 내면 잔금 마련까지 몇 년의 시간을 벌 수 있다. 잔금 대
출 한도를 6억원으로 줄인 6·27 대출 규제 후에도 서울 아파트 청약 열
기기 식지 않은 이유가 여기에 있다.


실수요 청약자에게 도움이 되는 부분도 있다. 투기과열지구 내 분양 주택은 2년
이상 해당 지역 거주자에게 우선 공급한다. 당첨 후 포기하면 10년 동안 청약
할 수 없어 ‘묻지 마 청약’이 줄어들 전망이다. 생애최초 주택 구
입자는 LTV 70%를 적용받는 점도 이용하면 좋다. ○공공분양·빌라&midd
ot;경매 등도 대안
LH(한국토지주택공사) 등이 공급하는 공공분양을 노리는 방법도 있다. LH는 다
음달 군포대야미 A2블록(1003가구), 남양주왕숙 A24블록(393가구), 남양주왕숙
B17블록(499가구)을 분양한다. 12월에는 과천주암 C1블록(932가구), 남양주진
접2지구 B1블록(260가구), 구리갈매역세권 A4블록(251가구) 등을 내놓는다. 분
양가상한제가 기본 적용돼 시세보다 저렴하게 집을 구할 수 있다.


규제를 벗어난 지역에도 관심이 쏠린다. 경기에선 고양, 구리, 남양주, 부천,
군포, 화성, 의정부 등이 추가 규제지역에서 제외됐다. 안양 만안구, 수원 권선
구, 용인 기흥·처인구, 인천 전역도 빠졌다. 김덕례 주택산업연구원 연
구실장은 “경기 하남으로 이사 못 가는 사람은 그 옆 구리를 가는 식으로
풍선 효과가 나타날 수 있다”고 말했다.


빌라와 오피스텔, 경매 등도 토지거래허가구역과 실거래 의무 등 규제를 피하는
수단이다. 재개발이 추진되는 곳의 단독·다가구·다세대·
;연립주택 등을 갭투자(전세 낀 매매)할 수 있다. 성수동 재건축단지, 신속통합
기획 재개발 단지, 한남더힐과 같이 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 단지
는 예외다. 이에 분당신도시 내 빌라 단지는 인기가 더 높아질 전망이다. 갭투
자가 가능하면서 1기 신도시 재건축을 기대할 수 있어서다. 지난해 선도지구로
선정된 목련마을이 이런 빌라 단지다.


경매는 토지거래허가제를 적용받지 않지만, 경락잔금대출은 6억원까지 제한된다
. 한 달여 안에 매각 대금을 법원에 내야 해 갭투자가 어렵지만, 소유권 취득
후에는 자유롭게 임대로 내놓을 수 있다.


임근호 기자



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