김동현. 사진=연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 격투기 선수 출신 방송인 김동현(44)이 최근 100억 원에 매입해 화제를 모은 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 향후 재건축을 거쳐 150억 원까지 오르더라도 실질적인 시세차익을 거두기는 쉽지 않다는 전문가 분석이 나왔다.

12일 부동산 업계에 따르면 방송인 김구라는 전날 자신의 유튜브 채널 '그리구라'에서 부동산 전문가 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 압구정 현대아파트의 재건축 사업성과 김동현의 매입 사례를 집중 분석했다.

김동현은 지난 9월 압구정동 신현대12차 전용면적 182㎡(약 55평)를 100억 원에 매입하고 지난달 21일 소유권 이전을 마쳤다. 당시 매매대금의 절반인 약 50억 원을 기존 집주인에게 직접 빌리는 이른바 '셀러 파이낸싱(매도자 대출)' 방식으로 자금을 조달해 주목받았다. 그러나 매수 직후인 지난달 동일 면적이 세금 부담 등의 영향으로 88억 원에 거래되면서 단기 고점 매수 논란이 일었다.

이와 관련해 김구라는 김동현의 과거 가상자산 투자 손실 사례를 언급하며 "(투자) 템포가 조금 안 맞는 것 같다"면서도 "압구정 현대는 단기 등락은 있겠지만 희소성 측면에서 우상향할 것"이라고 평가했다. 이어 "100억 원을 주고 들어갔다는 것은 10년 뒤 200억 원이 된다는 기대감 때문 아니겠느냐"고 물었다.

이에 김인만 소장은 장기 보유 관점에서는 긍정적이라면서도 목표 시세와 실제 수익성에 대해서는 냉정한 진단을 내놓았다. 김 소장은 "압구정은 대한민국 대표 부촌인 만큼 10년 이상 장기 보유 관점에서 단기 하락에 일희일비할 필요는 없다"며 "현실적으로는 150억 원 선을 보고 접근해야 한다"고 말했다.

다만 김 소장은 향후 집값이 150억 원까지 상승하더라도 막대한 재건축 비용과 세금, 금융비용을 제하면 큰 수익을 남기기 어렵다고 분석했다.

우선 재건축 추진 과정에서 발생할 추가분담금과 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 핵심 변수로 꼽혔다. 김 소장은 "강남 은마아파트 34평의 예상 분담금이 4억 6000만 원 수준인 점을 감안할 때, 55평형인 신현대12차의 추가분담금은 현재 기준 10억 원, 10년 뒤 재건축 착공 시점에는 15억~20억 원까지 늘어날 수 있다"고 추산했다. 여기에 재초환 부담금(현재 기준 약 10억 원 예상)까지 더해지면 실질 투입 원가만 120억 원을 훌쩍 넘긴다는 계산이다.

여기에 매년 발생하는 보유세와 이자 비용, 매도 시 부과되는 양도소득세 부담도 만만치 않다. 김 소장은 "서초구 래미안원베일리 52평 한강뷰 매물이 120억 원에 거래된 사례를 볼 때 한강 조망권이 확보된다면 향후 140억~150억 원대 도달도 가능하다"면서도 "2028년 기준 100억 원대 주택의 연간 보유세만 약 5000만 원에 달하고, 매도자 대출 이자와 양도세까지 감안하면 150억 원에 팔아도 손에 쥐는 수익은 크지 않을 것"이라고 설명했다.